在建工程抵押房屋的预售规定及合法性分析

一、房地产开发商预售在建工程房屋的法律要求

根据《民法典》及相关法律规定，房地产开发商预售在建工程房屋需要满足以下要求：1. 取得政府部门颁发的商品房预售许可证；2. 获得银行等抵押权人的正式同意。

二、房地产开发商在建工程抵押房屋的预售行为合法性分析

根据相关法律规定，房地产开发商在建工程抵押房屋后，是否可以继续预售，需要具体分析以下情况：1. 根据《民法典》规定，房屋抵押期间，房地产开发商应在经过抵押权人同意后，将房屋出售所得的资金提前偿还债务或提存；2. 根据城市房地产抵押管理办法，房地产开发商在征得抵押权人同意的前提下，可以出售已设定抵押权的房产。

三、房地产开发商预售在建工程抵押房屋的操作规定

根据以上分析，房地产开发商在建工程抵押房屋后，应按以下规定操作：1. 只有在银行等抵押权人书面同意房屋预售或解除预售房屋的抵押关系后，房地产开发商才能与购房者签订购房合同；2. 抵押合同中若未明确允许房地产开发商预售房屋，或抵押权人未明确同意房屋预售，则房地产开发商不得预售抵押的在建工程房屋；3. 若抵押合同明确允许房地产开发商预售房屋，或抵押权人书面同意房屋预售，则房地产开发商可在取得预售许可证后进行预售。

四、结论

在实际情况下，房地产开发商可以利用在建工程抵押房屋来获得贷款。然而，是否可以预售这种抵押的在建工程房屋，需要根据具体情况判断，遵守相关法律规定，并获得抵押权人的书面同意。