民间借贷中的抵押担保

抵押的法律定义和要件

抵押是指债务人或第三人将某些财产作为债权的担保，而不转移该财产的占有权。当债务人未履行债务时，债权人有权以该财产的折价或通过拍卖、变卖该财产的价款来优先受偿。抵押合同的有效性需要满足两个条件，即签订抵押合同和办理抵押登记。

质押与抵押的区别

质押与抵押的区别在于是否转移占有权。抵押后，财产所有人仍然保管该财产；而质押后，财产应交由债权人保管。

办理抵押的步骤和所需材料

第一步，债权人在签订抵押合同后，应尽快前往相关登记机构办理抵押登记手续。

办理抵押登记的地点如下：

• 以无地上定着物的土地使用权抵押的，应前往核发土地使用权证书的土地管理部门；
• 以城市房地产或乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，应前往县级以上地方人民政府规定的部门；
• 以林木抵押的，应前往县级以上林木主管部门；
• 以航空器、船舶、车辆抵押的，应前往运输工具的登记部门；
• 以企业的设备和其他动产抵押的，应前往财产所在地的工商行政管理部门。

第二步，如果债务人不配合办理抵押登记，债权人应立即委托律师对其提起诉讼，并通过财产保全措施查封债务人的财产，以确保债权能够顺利实现。

办理抵押所需的材料包括：

• 主合同和抵押合同；
• 抵押物的所有权或使用权证书。

抵押合同的主要条款

抵押合同应包括以下主要条款：

• 被担保的主债权种类和数额；
• 债务人履行债务的期限；
• 抵押物的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权或使用权；
• 抵押担保的范围；
• 当事人认为需要约定的其他事项。

如果抵押合同不完全具备以上规定的内容，可以进行补正。

需要注意的是，在订立抵押合同时，抵押权人和抵押人不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。

多个抵押权的清偿顺序

当同一财产向两个以上债权人抵押时，根据以下规定清偿拍卖或变卖抵押物所得的价款：

• 如果抵押合同已登记生效，按照抵押物登记的先后顺序清偿；如果顺序相同，则按照债权比例清偿。
• 如果抵押合同自签订之日起生效，且抵押物已登记，按照上述规定清偿；如果抵押物未登记，则按照合同生效时间的先后顺序清偿，如果顺序相同，则按照债权比例清偿。已登记的抵押物优先于未登记的抵押物受偿。

案例分析

在2011年10月，徐某借给张某100万元，并约定借期1年和利息偿还方式。张某用自己名下的房屋提供抵押担保，并在当天到房地产交易中心办理了抵押登记手续。一周后，徐某获得了抵押权证。同时，徐某也履行了自己的义务，将钱打入了张某的账户。然而，张某未能按期偿还本金和最后一期利息，并且拒绝接听徐某的电话。徐某不得已将此事诉至法院，要求张某偿还本息并实现抵押物权。经过法院审理后，确认了借贷关系和抵押担保关系的合法有效，作出了以下判决：被告张某承担还款义务；徐某对张某的抵押房产享有抵押权，允许徐某依法拍卖、变卖该房产，并在本判决确认的债权范围内优先受偿。

案件分析

徐某与张某建立了借贷关系，并根据法律要求签订了抵押合同，并在房管局办理了抵押登记。在张某无法偿还借款的情况下，徐某可以在变卖或拍卖抵押物（即张某名下的房产）后，优先受偿。

法律依据

《担保法》第三十三条规定，抵押是指债务人或第三人将本法第三十四条所列财产的占有权作为债权的担保，而不转移该财产的占有权。债务人未履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产的折价或通过拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。根据该条规定，债务人或第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。