认购意向书的法律效力

一、一般的“意向书”

在商品房买卖中，签订“房屋认购意向书”常常会引发纠纷。那么，“意向书”的法律效力如何？应从两个方面来考虑。

首先，从“意向书”的本意来看，它是双方就将来订立一定合同而签订的合同，属于预约合同。预约合同是指当事人双方就将来订立的合同签订的合同，将来订立的合同称为“本约”，而现在签订的约定将来订立本约的合同称为“预约”。预约合同与本约具有不同的性质和法律效力。因此，对于“意向书”的违约，应在其内容范围内承担责任，而不是承担“本约”的违约责任。对于“房屋认购意向书”也是如此。例如，如果“房屋认购意向书”只是对所购房屋有一个大概的意向，没有具体的标准和预付款等，那么双方当事人在违反“房屋认购意向书”时应在其内容范围内承担责任。

其次，如果“意向书”的标题是“意向书”但实质是“本约”合同，那么应按照“本约”合同对待。例如，如果“房屋认购意向书”的名称是“意向书”，但实质上是购买合同，合同条款对房屋位置、户型、面积、价款、物业等都有明确约定，买方按约定支付了预付款或首付款，那么这样的“意向书”应被视为“房屋买卖合同”。对于由此产生的纠纷，应按照“房屋买卖合同”执行。

根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”因此，这样的意向书实际上就是合同，具有合同的法律效力，一方违反应当承担相应的违约责任。另外，双方签订的认购意向书是否具有法律效力还取决于开发商是否取得了相应的法律手续。

根据《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条的规定：“房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”《城市商品房预售管理办法》第六条规定：“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。”根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。”因此，未取得商品预售许可证而签订的购房合同（包括意向书）是没有法律效力的。

二、开发商违背认购意向书的责任

对于开发商违背“意向书”约定，随意涨价的违约行为，开发商常常认为只需要支付违约金就可以解除合同。然而，法律并没有这样规定。从违约金的性质来看，它有赔偿性和惩罚性之分。一般而言，违约金具有惩罚性和赔偿性的双重意义。当履约方没有因不履约方的过错而遭受实际损失时，支付的违约金完全是惩罚性的。

在没有特别明确约定违约金性质的情况下，应认为约定的违约责任具有双重性。对于约定的非单纯赔偿性违约责任而言，法律没有赋予不履约方可以支付违约金来解除合同的权利。根据我国合同法的精神，一方违约后支付违约金，如果合同仍然可以继续履行，应继续履行；如果不能履行，对于违约金不足以补偿实际损失的部分，还应承担相应的赔偿责任。这是我国合同法诚信原则、交易安全原则和保护守约方权益的要求，也是定金与违约金功能区别之一。除非双方特别明确约定赔偿性违约责任，否则违约金通常不是开发商解除合同的对价。