法律知识

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，当出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符时，应按照以下原则处理：- 若面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算。买受人请求解除合同的，不予支持。- 若面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，且房屋实际面积大于合同约定面积的，买受人需按照约定的价格补足面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款，而超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人。若房屋实际面积小于合同约定面积的，出卖人需返还买受人面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息，而超过3%部分的房价款则需双倍返还给买受人。

计算公式

面积误差比 = (实测面积 - 预测面积) × 100% ÷ 预测面积面积误差比绝对值 = (实测计价面积 - 合同约定计价面积)的绝对值 × 100% ÷ 合同约定计价面积

案件反思

虽然根据上述法律规定，房屋面积出现差异应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定来进行处理，但实践中大部分的购房合同都会双方约定“对于房屋面积差异，采取多退少补的方式处理”。此处理方式是双方协商一致的结果，是合法有效且对双方产生约束力的。然而，此约定也在很大程度上增加了购房者的购房风险。因为一旦所购房屋的实测面积增加，购房者就需要额外支付房款。在“寸土存金”的购房背景下，购房者已经为购房花费大笔的价款加上装修费用，很多时候已经没有能力承担额外的房款。同时，存在不良开发商宣称“0公摊”，而后又通过增加公摊面积导致房屋整体面积差异或套内使用面积变小等情况。在约定面积差额的处理方式时，一定要留心。需要分别约定套内面积的大小和公摊面积的大小，并同时约定套内面积和公摊面积出现误差时的处理办法，避免为多出的公摊面积买单。此外，购房者是否一定要为购房面积发生差异而买单呢？根据以上两个案例的对比，可以得出结论并不是所有因面积差异而增加的购房款都应由购房者承担。如果房屋面积发生变化是因为施工过程中出现误差的原因造成的，此原因是双方都可以预见的，所以购房者需要支付额外的面积差异购房款。然而，如果房屋面积差异的原因不是因为施工，而是因为分摊建筑面积的计算方式发生了变化，这是购房者在签订合同时所无法预见的。若要让购房者独自承担额外的面积差异购房款，也是违背公平原则的。此外，在约定违约责任时，一定要明确区分逾期未支付购房款与逾期未支付面积差异增加或减少而产生的购房款增减的违约责任。