房屋预售的合法程序

第一步：领取必要证件

预售人应首先领取土地使用证和建设工程规划许可证。

第二步：办理预售登记

预售人需要办理预售登记，并领取预售许可证。

第三步：签订预售合同

预售人与预购人签订商品房预售合同。

第四步：登记备案

预售合同需要进行登记备案。

第五步：产权登记

房屋交付后，需要办理产权登记手续。

避免预售商品房纠纷的方法

1. 未付清房款的购房者

购房者在未付清房款的情况下，应先征得开发商同意，方能与受让方签订转让合同。

2. 已付清房款的购房者

购房者在已付清预售商品房总价款的情况下，可以与新购房者订立转让合同，并书面通知开发商。

3. 转让合同登记备案

转让合同双方应在转让合同生效后前往房地产交易管理机构办理转让合同登记备案手续。然而，有些地方对再转让备案进行严格控制，存在期房再次购入者不订立周密合同的风险。

4. 依法交纳税费

预售商品房的再转让应依法交纳相应的税费。若未能进行再转让备案，则只能出让方在办理房产权证后再过户给受让方。如果出让方将房子再卖给第三方，则只能追究其违约责任，存在较大的风险。

5. 处理抵押贷款

如果出让方办理了商品房抵押贷款，而受让方也需要办理商品房抵押贷款，双方应前往原银行咨询是否可以办理“转按揭”手续。如果可以并符合条件，双方可以直接办理“转按揭”手续。如果受让方不需要办理抵押贷款，则出让方应办理解除抵押贷款手续，以免给双方办理备案或产权登记带来障碍。

6. 终止预售合同

如果确实不需要房子并打算以原价转让，购房者可以与开发商协商终止商品房预售合同。在房地产交易中心注销预售合同备案，并与贷款银行办理终止贷款合同手续，注销抵押登记。然而，终止预售合同通常需要承担一定的违约责任。此外，如果转让存在较大差价且未依法纳税，可能涉及阴阳合同，会引发纠纷和麻烦。