单位集资建房的法律规定及特点

根据《经济适用住房管理办法》及《建设部、监察部、国土资源部关于制止违规集资合作建房的通知》的规定，国家允许特殊情况下的单位或公司进行集资建房。这类房产可以办理产权证书，但不能办理土地证。

单位集资建房与集资土地上建的小产权房的区别

集资土地上建的小产权房是指在城市郊区的一些村集体经济组织在本村集体土地上集中建设农民住宅楼。这些房子除了用来安置本集体经济组织成员外，还以较低的价格向本集体经济组织以外的成员销售。这些房子通常被称为“小产权房”。而单位集资建房是由单位职工共同出资修建的，房屋的总体产权掌握在单位手中。

单位集资建房的产权问题

由于集资建房政策的特殊性和地方规章条例的限制，单位职工在取得房屋产权证之前仅享有房屋的使用权。根据《经济适用住房管理办法》的规定，单位集资建房在满足本单位低收入住房困难家庭购买后，房屋仍有少量剩余的。这些剩余房屋可以由市、县人民政府统一组织向符合经济适用住房购房条件的家庭出售，或者由市、县人民政府以成本价收购后用作廉租房。

单位集资建房的转让问题

对于已经取得集资房的本单位职工是否有权转让给外部第三人，《经济适用住房管理办法》并未有明文规定。一些单位职工出于各种目的将未取得产权的集资房上市流转后，与受让方签订附条件的房屋买卖合同，一般约定由转让人在取得房屋产权后向买受人履行交付房屋及协助办理产权手续等义务。

单位集资建房的纠纷

由于取得房屋产权时间的不确定性以及房价飞涨，集资房的出卖方有时会反悔，以各种理由主张合同无效，要求受让人退房或是拒不履行合同约定的义务。常见的理由包括房地产部门禁止转让、未办理相应原产权转移登记手续、未经作出限制性政策的单位同意或者未征求集资房的共有权人同意等。这些问题导致了房屋买卖合同纠纷的产生。

对单位集资建房的转让限制

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条的规定，“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”。这一规定的目的是对在房屋所有权尚不明确的情况下，对房地产权属转让行为进行限制。需要注意的是，不动产登记只是物权变动的成立要求，而非买卖合同成立要件。