最高法院关于房屋买卖合同纠纷的规定

一、商品房买卖合同的定义和有效性

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

如果出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同应当认定为无效。但如果在起诉前取得了商品房预售许可证明，可以认定为有效。

二、要约邀请和合同内容的确定

商品房的销售广告和宣传资料被视为要约邀请。但如果出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，则应当视为要约。即使该说明和允诺未载入商品房买卖合同，也应当视为合同内容。当事人违反该说明和允诺的，应当承担违约责任。

三、定金的处理

如果出卖人通过认购、订购、预订等方式收受定金作为订立商品房买卖合同的担保，如果因为当事人一方的原因未能订立合同，应按照法律关于定金的规定处理。如果是因为不可归责于当事人双方的原因，导致合同未能订立，出卖人应当将定金返还买受人。

四、解除合同和赔偿责任

如果出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，或者出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致买受人无法取得房屋的情况下，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

如果出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，或者故意隐瞒所售房屋已经抵押或出卖给第三人的事实，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

如果买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致买受人无法取得房屋的情况下，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。

五、房屋交付、质量问题和面积误差

根据合同约定，房屋的转移占有视为房屋的交付使用，除非当事人另有约定。

房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担。买受人接到出卖人的书面交房通知后，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，除非法律另有规定或者当事人另有约定。

如果房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，经核验确属不合格，买受人可以请求解除合同和赔偿损失。

如果房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人可以请求解除合同和赔偿损失。在保修期内，出卖人应当承担修复责任。如果出卖人拒绝修复或在合理期限内拖延修复，买受人可以自行或委托他人修复，修复费用及期间造成的其他损失由出卖人承担。

房屋面积与约定不一致的处理

六、房屋面积误差的处理

如果出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，根据合同约定处理。如果合同没有约定或约定不明确，按照以下原则处理：

如果面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算。买受人请求解除合同的，不予支持。

如果面积误差比绝对值超出3%，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息，并可以请求出卖人承担超出3%部分房价款的赔偿责任。如果买受人同意继续履行合同，且房屋实际面积大于合同约定面积的，买受人应按照约定的价格补足面积误差比在3%以内部分的房价款，超出3%部分的房价款由出卖人承担，房屋所有权归买受人。如果房屋实际面积小于合同约定面积的，出卖人应返还买受人面积误差比在3%以内部分的房价款及利息，超出3%部分的房价款应双倍返还买受人。