按揭房屋买卖合同常见纠纷及法律处理
点击数：22 更新时间：2026-09-01
1. 卖方违约与继续履行
在二手房买卖合同签订后，一方当事人不同意继续履行合同，愿意以承担相应违约责任为代价解除合同，而另一方坚持要求继续履行。根据合同内容和实际情况，如果双方继续履行合同没有现实困难，法院应判决双方继续履行合同，但除非合同另有解约定金等约定或因不可抗力导致不能履行合同。
2. 逾期过户的法律责任
如果二手房屋买卖合同合法有效，但尚未办理物权登记，这不会影响合同的效力。如果买方请求卖方履行合同，并协助办理房屋登记过户手续，法院应予支持。
3. 逾期交房的损失计算
在二手房买卖合同签订后，如果卖方未按约定交付房屋，卖方应承担违约责任。如果合同中没有约定逾期交房的违约责任承担方式，买方可以主张按照逾期交付使用期间有关部门公布或有资质的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准来确定逾期交付的违约金或赔偿损失。法院应予支持，同时结合本地区房屋租赁现状和涉案房屋具体位置进行综合考虑。
4. 户口迁移的违约责任
如果二手房买卖合同一方当事人因户口迁出问题提起诉讼，由于户口迁移属于行政管理问题，不属于民事案件的受理范围，因此法院不会支持买受人要求出卖方将户口迁出的诉讼请求。但是如果买受人以出卖方逾期迁出户口构成违约为由，要求出卖方承担违约责任的，这属于民事案件受理范围。
5. 盗卖房屋的法律效力
如果擅自将他人房屋转让给第三人，而第三人以合理价格善意受让该房屋并办理产权过户登记，那么该房屋买卖合同是有效的。
1. 逾期付款的法律后果
如果二手房买受人逾期付款，合同中已约定逾期付款违约金计算标准的，应按合同约定处理。如果合同中既未约定计算标准，又未约定相应损失赔偿的，应按照中国人民银行规定的银行同期贷款率计算损失。如果违约造成的损失超过上述计算标准计算的数额，当事人可以要求违约方承担超出部分的损失。
2. 房款拖欠与诉讼时效
在二手房交易中，如果出卖方将房屋交付买受方后，买受方拖欠出卖方的购房款，这被视为普通债权，其诉讼时效为两年。诉讼时效期间从确定的履行期限届满之日起计算。如果无法确定履行期限，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算。如果请求确认二手房买卖合同无效，不应适用诉讼时效期间的规定。因合同无效而产生的返还财产或赔偿损失请求权，应适用诉讼时效期间的规定。诉讼时效从合同约定的履行期限届满之次日起计算。
3. 买方拒绝履行的理由
在二手房买卖合同签订后，如果买方不履行合同付款义务或履行付款义务不符合约定，并且没有合理抗辩理由，买方应承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。
4. 购房尾款的支付时间
在二手房买卖合同中，当事人对付款和交房约定有先后履行顺序。如果先履行一方未履行约定的债务，后履行一方有权拒绝对方的履行要求。如果先履行一方履行债务不符合约定，后履行一方有权拒绝对方相应的履行要求。
5. 按揭未办理责任认定
如果二手按揭房屋买卖合同当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，应承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。
1. 房屋面积差异的处理
如果二手房买卖合同未约定单价，或是约定“房屋面积以房产证为准”等内容，应认定双方之间的房屋买卖是按套计价。根据目前的二手房交易习惯，买卖双方一般都会亲自到实地看房，对房屋的实际情况包括面积情况都应事先了解。因此，如果一方当事人事后要求补交面积差价款，一般不会得到支持，除非双方对面积单价及面积差额进行了特别约定。
2. 二手房过户税费争议
法律规定房产过户税费的纳税义务人为出卖方，但并不禁止当事人在房产交易过程中自行约定相关税费的承担主体。如果二手房买卖合同双方当事人对交易过程中的税费负担未约定或约定不明，经协商不能达成补充协议，应按照税务部门对各类税种及纳税义务人的明确规定确定税费承担人。
3. 定金条款表述与适用
在二手房买卖合同签订和履行过程中，如果给付定金一方不履行约定义务，那么该方无权要求对方返还定金。如果收受定金一方不履行约定义务，应双倍返还定金。当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或订金等，但未约定定金性质，当事人主张定金权利的，法院不应支持。
4. 房屋质量的交接处理
在二手房买卖合同中，出卖人应对买受人承担质量瑕疵担保责任。
5. 解除合同的通知效力
如果二手房买卖合同约定的解除条件成就，或因不可抗力、对方预期违约，或对方迟延履行主要债务经催告后在合理期限仍未履行，或对方迟延履行或其他违约行为导致合同目的落空，一方提出解除合同，解除通知到达对方时合同解除。如果对方有异议，可以请求法院或仲裁机构确认解除合同的效力。
6. 合同签订真实性判定
在二手房买卖合同各方当事人对口头合同效力或合同成立与否存在争议时，法官应依法定程序，全面、客观地审核证据。法官应根据法律规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断。
7. 购房合同的性质判定
当合同名称与合同内容不符时，应以合同最终实现的目的来认定合同的性质。
8. 房屋相关费用的结清
在二手房买卖合同中，如果当事人对房屋交接前涉及该房屋的物业、暖气、水电、煤气、电话、电视有线、维修基金等费用的结清有约定，应按约定处理。如果出卖人应缴而未缴上述费用，买受人在垫付后可以向出卖人追偿。
9. 精神病人的卖房效力
如果精神病人等无民事行为能力或限制民事行为能力人与他人签订房屋买卖合同进行房屋交易的民事行为，未征得其法定代理人的同意或事后追认，该民事行为是无效的。
10. 未成年房主卖房程序
如果未成年人作为房屋所有权人未经其法定代理人同意或事后追认，与他人签订房屋买卖合同进行房屋交易，该合同是无效的。
11. 约定不明与合同解释
如果二手房买卖合同双方当事人对合同条款的理解有争议，应当按照合同所使用的词句、合同的条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。
12. 转按揭二手房屋纠纷
在需办转按揭的二手房买卖中，如果一方当事人根本违约致使合同履行利益不能实现，对方当事人有权行使法定或约定的解除权。如果合同约定了违约金，一方违约未给另一方造成损失，违约金条款仍应适用。对于违约金，当事人可以依据《合同法》相关规定，请求法院进行调整。
13. 土地出让金补交责任
购买划拨土地上的房屋时，购买人应当补交土地出让金，除非交易双方另有约定。
14. 口头合同效力与认定
房屋买卖行为是要式法律行为，但对于房屋买卖合同本身所采取口头、书面或其他形式，不会影响合同的效力。
15. 无可归责于双方情形
在二手房买卖合同签订后，如果合同解除是因为不可归责于双方当事人的事由，双方无需承担违约责任。阴阳合同、税费负担、遗漏条款等往往是二手房交易过程中一方提出解约理由的原因。因此，当事各方应对交房时间和付款时间有明确约定，尽量不要采用口头约定方式。如果没有证据证明口头约定，对方否认情况下，口头约定相当于无约定。