案情

2005年3月1日，刘先生夫妇与某中介公司下属分店负责人张某签订了一份协议书，约定了房屋的买卖事宜。根据协议，张某支付2万元定金并承诺在2005年4月1日付清37万元购房款。刘先生同意不委托其他人销售房屋，并将房屋售价交由张某制定。双方还签订了《房屋转让(代理)协议》，由该分店协助办理房屋转让手续。

2005年4月16日，该分店与刘先生签订了中介协议书，约定了房屋交易的具体条件。根据协议，原先的协议作废，2万元定金被视为借款，中介分店需在10天内筹措12万元给刘先生，刘先生必须将售房权交给中介分店。协议还规定了房屋的实际售价和协议期限。

然而，中介分店未能在约定期限内将房屋销售出去，导致双方产生纠纷。最终，中介公司和张某以原告身份起诉刘先生，要求解除合同并返还借款。

审判

中介公司主张由于国家政策调控的影响，无法在约定期限内出售房屋，属于不可抗力，合同无法履行。刘先生反诉称，他与中介公司订立的房屋买卖协议是在否定了之前的协议基础上成立的，中介公司全权代理房屋销售。庭审中，法院追加了刘先生的妻子为第三人，妻子认可协议书并要求继续支付未付的房价款。最终，法院判决解除委托销售协议，刘先生应返还中介公司房款，并要求中介公司赔偿房屋“缩水”后的差价款。

评析

本案涉及中介公司与刘先生的房屋买卖合同纠纷，可以从中介公司代理、收购和包销三个角度进行分析。

中介公司代理

根据买卖双方的协商，中介公司收取的定金对双方具有约束力，与中介公司无关。

中介公司收购

中介公司收购房屋后再出售给买方，收取的定金对中介公司与卖方、买方具有约束力。

中介公司包销

中介公司与卖方签订包销合同，将房屋与买方协商议定成交条件，此时收取的定金对中介公司与卖方、买方具有约束力。

根据本案的情况，属于中介公司与刘先生之间的包销协议。然而，中介公司主张的不可抗力没有合理依据。根据协议，刘先生放弃了其他销售机会，将房屋销售权交给中介公司，但中介公司未能按约履行，导致刘先生产生经济损失，应由中介公司承担。

最终，法院判决解除合同，并要求中介公司赔偿刘先生房屋“缩水”后的差价款。