二手房评估价的含义

二手房评估价是指根据待评估房屋的实际情况，包括面积、楼层、朝向、装修状况、其它特征因素等，结合房产价格评估的市场比较法，计算出该房屋相对科学合理的市场参考价。

二手房评估价的定义

二手房评估价采用房产价格评估的市场比较法，通过对同一楼盘的在售房源的挂牌价格以及同类型楼盘的实际成交价格进行专业处理，换算出具体某个楼盘的平均单价。

如何进行二手房评估

评估业务与寻常百姓的生活密切相关，其中最常见的是置换物业评估。随着房产二、三级市场的繁荣发展，旧房估价作为房屋置换前期的重要环节，受到广泛关注。市场比较法是主要的评估方法，通常选择三套符合以下要求的可比物业进行比较：与待评估房屋地段相近、成交时间相近、物业类型相同、房型相同、物业建筑年代相近、结构相同、权属相同、价值相近。通过对这三套房子的成交价格进行修正，最终得出委托估价房屋的评估价。

二手房评估价的相关因素

市价的决定因素有很多，包括物业类型、结构、层次、朝向、室内净高、开间跨度、建造年代、权属、地段等级、面积、房型、采光、厨卫大小、建筑质量、电梯数量和品牌、外立面造型、物业内外部装修、得房率以及物业所处外部环境、绿化、人文、交通、商业服务设施、基础设施、居住人气、小区容积率、区域规划等。这些因素都需要适当考虑和修正。

例如，朝向以南向为准，东向减5%-6%的系数，西向减10%；多层住宅楼层以3层-4层为准，底层减5%-6%，顶层减10%；新旧主要以建造年代为准，适当考虑保养程度，过去造的新里、旧里最多可减40%；房型的系数加减更加复杂，以两房一厅为例，以厅12平方米为基准，同时还要考虑厅的利用价值（如过道厅和独立厅、明厅和暗厅之别）；厨房、卫生间以4平方米为准，小于4平方米要减2%-5%，明间与暗间又有区别；还有得房率的高低与加减系数也密切相关。

同样一套住宅，买卖双方的心理价位难免背道而驰，买者认为价格评估得太高，卖者又说估得太低，最终谈不拢不欢而散，这是常有的事。其中原因有业主方面的，也有物业评估方面的。

二手房评估价的时效性

旧房估价具有时效性，三级市场房屋价格波动较大，变化周期短，通常几个月就必须重新评估。有的业主不了解这一点，常常质问：“我与邻居房型、面积相同，为什么他能卖25万元，我的估价才24万元？”影响旧房估价的因素很多，但有的业主强调个别因素，却不能综合考虑。装修不具备保值性，一般装修三年以上估价降为0，很多业主却以为装修花过大钱，理应卖个好价。

另一方面，旧房评估至今还没有形成一套既科学又符合市场规律的评估体系，专门从事这项业务的评估机构很少。整个房屋置换市场中鱼龙混杂，社会上许多置换中介机构从业人员缺乏基本的专业知识和职业道德，不对置换物业进行现场勘查，有的还故意压低物业价值以牟取暴利，客观上造成了业主的“信任危机”。