应对房租到期租客不搬走的法律策略

房租到期租客不搬走的法律处理方式

租赁期满后的迁出义务

根据房屋租赁合同约定，租赁期限届满后，承租人有义务按合同日期迁出房屋。如果承租人希望继续使用该房屋，必须在租赁期限届满前3个月提出，并经出租人同意，签订新的租赁合同。

违约行为处理

如果承租人未及时提出继续租用的要求，但在租赁期满后又未及时迁出房屋，即属于违约行为。承租人除了应支付逾期使用期间的租金外，还应支付违约金。如果出租人因此造成经济损失超过违约金，承租人还应进行赔偿。

房屋租赁期满后的延长租赁关系

如果出租人在租赁期满后继续向承租人收取房租，实际上是承诺了租赁期的延长，承租人不算违约。然而，这种延长的租赁关系没有法律保护，容易引发纠纷。因此，如果双方都愿意续约，应重新办理租赁备案登记手续，领取房屋租赁备案证明。

出租人提前收回房屋的要求

在房屋租赁关系存续期间，如果出租人确需提前收回房屋，应事先征得承租人同意。如果因出租人提前收回房屋给承租人造成损失，出租人应给予经济赔偿。

房屋出租人的权利

租金收取和保证金

出租人有权按照租赁合同规定向承租人收取租金，并应提供发票和收据。出租人还可以按合同规定收取不超过3个月金额的保证金。

收回房屋和解除合同

如果租赁期限已满且未重新签订租赁合同，出租人有权按合同约定期限收回房屋。如果承租人拒不迁出，出租人可以请求房地产主管部门责令其迁出或向法院提起诉讼。此外，如果承租人在租赁期间进行违法活动、擅自改变房屋结构或用途、擅自转让、转租或调换使用房屋，或者连续拖欠租金达到一定时间，出租人有权解除合同并收回房屋。

租赁物的返还义务

租赁期满时，承租人应当返还租赁物，并保持其符合约定或租赁物性质使用后的状态。这是出租人的相关权利。

房屋转让的限制

私有房屋所有人有权依法转让房产。然而，在租赁期间，出租人转让房屋受到一定限制以保障承租人的居住权益。出租人转让房屋后，租赁合同仍对新的房屋所有人有效，租赁关系在合同约定的租赁期限内存在于承租人和新的房屋所有人之间。此外，出租人在出卖房屋前三个月应通知承租人，并给予承租人优先购买权。如果出租人未经通知而将房屋出卖给他人，承租人可以主张自己的优先购买权，并要求撤销出租人与第三人的买卖合同。租赁关系结束后，出租人有权收回房屋并应返还租赁的房屋。