房屋质量不合格如何处理

房屋质量不合格的解决途径

一、实际履行—修复

根据法律规定，在商品房买卖中，如果购买的房屋出现了地基基础工程及主体结构工程质量问题，但问题较小，可以通过加固等措施进行修复，且能够确保建筑物的安全，购房者可以要求卖方按照法律规定和合同约定履行义务，即继续履行合同。

二、解除合同—退房

如果购买的房屋出现了地基基础工程及主体结构工程质量问题较大，无法通过加固等措施修复，即无法继续履行合同，购房者可以请求解除合同，要求退房。如果购房者向法院提起解除合同的诉讼，法院应予支持。

三、主张违约金及赔偿损失

不论购房者选择实际履行（修复）还是解除合同（退房），出卖人交付的房屋不合格都不影响购房者要求出卖人支付违约金和承担损害赔偿责任。购房者有权根据实际情况解除合同（退房），并要求开发商承担退还全部购房款、赔偿贷款利息、首付款的存款利息、购房的税费、违约金、惩罚赔偿金等法律责任。违约金是合同当事人事先约定的，违约发生后，违约方应向对方支付一定数量的金钱，与履行行为无关。

四、侵权赔偿责任

如果因为商品房质量不合格导致事故，例如倒塌、脱落、塌陷、漏水侵蚀腐朽等，造成人身损伤或财产损害，受害人或购买人可以主张违约责任或侵权责任。

房屋质量问题的维权方式

对于房屋质量问题，当事双方应进行房屋质量鉴定，根据鉴定结论确定是否存在退房情况。如果鉴定确认房屋主体不合格或质量问题严重影响居住，购房者可以要求退房并获得赔偿。如果鉴定认为可以修复，购房者可以要求开发商进行修复或承担修复费用。购房者因鉴定和修复而产生的租房费用应由开发商承担。对于楼板属于主体结构部分，开发商应承担永久的保修责任。

另外，如果出卖人交付的房屋不合格导致购房者人身或财产损害，购房者可以采取违约侵权责任措施进行补救。但需要注意以下几点：

一、人身伤害和精神损害

如果不法行为导致购房者受到人身伤害和精神损害，即使当事人之间存在合同关系，也应按照侵权责任进行处理，因为合同责任无法弥补购房者所遭受的人身伤害和精神损害。

二、财产损失

如果不法行为仅导致购房者财产损失，而当事人之间存在合同关系，则应按照合同纠纷处理，这对购房者更为有利。

三、责任竞合

如果当事人在合同中约定双方仅承担合同责任，在责任竞合的情况下，原则上应按照约定处理。但当事人的约定无法免除其应承担的故意或重大过失的侵权责任，购房者在这种情况下享有两种权利。