外墙脱落责任归属问题

一、质保期内的责任

根据现行法律规定，商品房一般享有五年的质保期。如果在质保期内，小区的外墙出现脱落等质量问题，开发商应当承担相应责任。如果脱落导致人身伤害事故发生，开发商也应当负责赔偿。

二、质保期外的责任

如果已经超过质保期，但小区业主按时缴纳了物业管理费和维修基金，他们可以向物业公司反映问题，并要求动用维修基金。只要小区三分之二的业主同意，维修基金就可以被使用。

三、老旧小区的责任

对于一些没有交纳物业管理费和维修基金的老旧小区，责任应由整栋楼的居民共同承担。如果需要赔偿，赔偿金应由所有住户平均分摊。

法律依据

《物业管理条例》第五十一条规定，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当负责维修和养护物业管理区域内相关管线和设施设备。这些单位在临时占用或挖掘道路、场地时，应当及时恢复原状。《物业管理条例》第五十三条规定，住宅物业和住宅小区内的非住宅物业，或与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应按照国家规定交纳专项维修资金。该资金属于业主所有，专门用于物业保修期满后共用部位和设施设备的维修、更新和改造，不得挪作他用。专项维修资金的收取、使用和管理办法由国务院建设行政主管部门和财政部门制定。

外墙使用的合理标准

1、非盈利性使用

由于专有部分的外墙面属于小区全体业主共有，而不是单个业主的私有财产，因此，如果单个业主利用外墙面进行盈利活动，将侵犯到小区全体业主的利益。因此，非盈利性使用是一个重要的标准。

2、合理利用专有部分

专有部分的业主为了提高专有部分的舒适度和安全性，同时又不损害小区其他业主的共同利益，可以合理利用与其紧密相连的外墙面。这符合民法典物尽其用的原则。根据相关规定，如果外墙脱落导致人身或财产损害，无法证明没有过错的所有人、管理人或使用人，建筑物所有权人和管理人应承担赔偿责任。作为住宅楼的全体业主，需要共同承担侵权责任。此外，外墙面属于小区的公共部分，物业公司有维修和管理的义务。如果物业公司未能履行维修管理义务，给业主造成损害，物业公司也需承担一定责任。