点击数:18 更新时间:2023-10-16
根据德国学说,非法转租后收取的租金应被视为不当得利。然而,根据王泽鉴先生的观点,承租人非法转租并不属于无权处分行为。由于出租人与承租人之间存在租赁关系,承租人通过支付对价获得使用收益,而出租人则失去了租赁物的使用收益权。因此,承租人的非法转租并未对出租人造成损害。因此,根据王泽鉴先生的观点,应在租赁契约上解决非法转租问题,出租人可以终止契约或要求损害赔偿,而无需依靠不当得利请求权。另外,王利明先生认为,承租人通过转租获取的收益中,扣除租金后的剩余部分应被视为不当得利,并应返还给出租人。
关于非法转租后承租人与次承租人所签订的合同是否有效,存在三种不同的观点:
根据《合同法》第224条规定,承租人未经出租人同意转租的行为属于非法转租,因此转租合同应被视为无效合同。
根据《合同法》第51条规定,无权处分行为属于效力待定行为。非法转租属于无权处分行为,因为承租人擅自将租赁物的占有、使用权转让给他人,实际上是非法处分他人财产所有权的行为。因此,转租合同应被视为效力待定合同。
根据合同法规定,租赁合同为诺成性合同,即从双方意思表示一致时即生效。转租合同符合合同的功能,且转租行为往往并不损害出租人的利益。因此,根据合同自由的原则,非法转租合同应被视为有效合同。
需要注意的是,认定转租合同为有效合同的前提是次承租人必须是善意无过失的,即不知道或不应当知道承租人的无权处分行为。在无权处分的情况下,善意相对人应受到特别保护,因此转租合同应被视为有效合同。