租房合同中,违约金的赔偿数量和约定比例怎么确定

一、租房合同中的违约金赔偿数量

1. 违约金的增加和减少

在一方违约后，守约方要求违约方承担违约责任时，如果约定的违约金低于实际损失，守约方可以向法院提起诉讼，请求增加违约金。相反，如果约定的违约金过分高于实际损失，违约方可以向法院提起诉讼，请求减少违约金。这个原则同样适用于房屋租赁违约金。

2. 违约金的计算

租房合同中的违约金根据合同约定进行计算，定金、违约金和损害赔偿金不能重复计算。在租房合同解除后，各种违约金的计算方法因情况而异。

3. 房屋租赁违约金的约定

根据合同法的规定，房屋租赁违约金的标准没有具体规定，双方可以自行约定违约金的金额，只要双方都认可即可生效。当违约金约定过高时，违约方可以请求减少违约金。这里的过高是指违约金与实际损失悬殊，例如实际损失只有一百元，但约定的违约金却有几千元。法官在判断是否过高时有自由裁量权。

4. 违约金的属性

一般认为，现行合同法所确立的违约金制度属于赔偿性违约金制度，而不具有惩罚性质。即使约定的违约金数额高于实际损失，也不能改变其赔偿性质。至于当事人是否可以约定单纯的惩罚性违约金，合同法没有明确规定。普遍认为，这种约定并非无效，但仍属于违约的损害赔偿。

二、约定违约金的比例如何确定

1. 确定房屋租赁协议的违约金金额

(1) 违约金由双方协商确定，没有数额限制，一般根据双方预测的违约可能带来的损失大小来确定。

(2) 在一方违约后，守约方要求违约方承担违约责任时，如果约定的违约金低于实际损失，守约方可以向法院提起诉讼，请求增加违约金。相反，如果约定的违约金过分高于实际损失，违约方可以向法院提起诉讼，请求减少违约金。

2. "不超过20%"的解释

当合同中约定的违约金不超过主合同标的额的20%时，这个比例仅适用于定金的约定。法院不会支持超过主合同标的额20%的部分。