非法转租合同效力的具体认定办法
点击数：7 更新时间：2023-12-22
许多人因为对相关法律的不了解，认为自己承租来的房屋是可以在租赁期限内任意转租的。在没有得到原房主同意时，这种行为是非法的，所签的租房合同也是非法转租合同。那么法律上对非法转租合同效力如何认定呢?所谓房屋转租是指在事先存在一个合法有效的的情况下，承租人把承租的房屋再次租赁给给第三人的行为，该第三人称为次承租人。非法转租发生以下法律效果：
出租人与承租人之间的关系
根据合同法规定，承租人转租为严重的违约行为，出租人有权解除合同，并有权请求损害赔偿。
承租人与次承租人之间的关系
根据租赁合同的有效性原则，承租人与次承租人之间的租赁合同是有效的。承租人有责任确保次承租人能够享受租赁物的使用收益。
出租人与次承租人的关系
根据不同国家的法律规定，对转租的限制程度有所不同。在我国，对于未经出租人同意的转租，出租人可以解除合同，但对于承租人与次承租人之间的租赁合同是否无效并未明确规定。在审判实践中，由于非法转租引起的纠纷较多，解决此问题的分歧有助于对非法转租的准确理解与运用。
转租合同的效力
关于转租合同的效力，存在三种观点：
- 无效：根据我国《合同法》和《城市房屋租赁管理办法》的规定，承租人未经出租人同意转租属于非法转租，转租合同无效。
- 效力待定：根据合同法的规定，无权处分行为属于效力待定行为。如果出租人事后追认转租行为，则转租合同有效；如果出租人不追认，则转租合同应当解除。
- 有效：根据合同法的规定，租赁合同为诺成性合同，只要双方意思表示一致，即有效成立。因此，出租人无权要求解除转租合同。但是，出租人有权解除与承租人的租赁合同，从而导致转租合同终止。次承租人无权要求出租人承担违约责任，只能向承租人提出违约请求，除非次承租人知道或应当知道承租人未经出租人同意转租。
