非法转租合同如何认定有没有法律效力

非法转租发生以下法律效果：

第一，出租人与承租人之间的关系。承租人转租为严重的违约行为，出租人有权解除合同，同时可以请求损害赔偿。

第二，承租人与次承租人之间的关系。双方之间的租赁合同有效，承租人负有使次承租人取得对租赁物使用收益的义务。

第三，出租人与次承租人的关系。次承租人的租赁权不能对抗出租人。出租人终止租赁关系时，出租人可以直接向次承租人请求返还租赁物。对转租的法律规定各国主要有两种立法模式。一是限制主义。如德国民法典规定承租人非经出租人同意，不得以租赁物之使用收益委于第三人。尤其不得将物转租;一种是放任主义。如法国民法典规定，承租人有转租的权利，但租赁契约有禁止约定除外。根据我国系采限制主义。对未经出租人同意的转租，依合同法规定出租人可以解除合同，但对于承租人与次承租人之间的租赁合同是否当然无效并未明确。审判实践中，存在着大量因非法转租引起的纠纷。解决此问题的分歧有助于实践中对非法转租的准确理解与运用。

在未征得原房屋所有权人同意的前提下的，承租人擅自转租所订立的转租合同的效力主要有三种观点：

一、无效。我国《合同法》第224条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失”，“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。我国建设部《城市房屋租赁管理办法》第32条规定，未征得出租人同意和办理登记备案，擅自转租房屋的，其租赁行为无效，没收非法所得，并处以罚款。从以上规定可以看出转租须经出租人同意，既然承租人进行转租的行为未经出租人同意其性质显然属非法转租，则转租合同当然无效。

二、效力待定。合同法51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。无权处分行为属效力待定行为。承租人擅自将占有、使用权转让他人，实际是非法处分他人财产所有权权能的行为亦属无权处分，是效力待定行为。关于无权处分的处理，如果出租人事后追认，则转租合同有效，如果出租人不追认，则转租合同应当解除。