冒充房主签订房屋转租合同

案情介绍

2008年3月25日，被告赵某与房东蔡某签订了一份门面转租合同，约定房东蔡某将其商铺出租给被告赵某，租赁期限从2008年4月8日起至2010年4月7日止，并约定该门面可以转让，但需经房东蔡某同意并向房东蔡某交转让费20000元。

转租合同的效力问题

2008年4月21日，被告赵某在没有征得房东蔡某同意的情况下，私自将该门面转租给原告王某经营，并找人假冒房东蔡某与原告王某签订了一份租赁合同，并收取了原告王某转让费36000元及货物折价款1500元，随即被告赵某就不知所踪。后房东蔡某找到原告王某，告知其与被告赵某签订的租赁合同无效，合同上并不是他本人签名，原告王某才知被骗。

法院判决

法院经审理后认为，原告王某与假冒房主签订了房屋租赁合同，据此，赵某收取门面转让费36000元，其行为已涉嫌合同诈骗，因此认为本案不属于该院主管范围，最终作出驳回原告王某诉求的裁定。

律师解析

在本案中，房东蔡某行使了自己对原始租赁合同所享有的解除权，且明确告知了原告王某其与被告赵某签订的转租合同是无效的。此时，原、被告赵某之间的转租已转换成不合法转租，且发生以下法律后果。对于原告王某与被告赵某之间的关系而言，双方之间的合同因被告赵某的无权处分行为而使合同从效力待定的合同转换为无效的合同。被告赵某的违约行为违背了合同的诚实信用原则，导致合同目的不能实现，因此被告赵某应当承担赔偿原告王某经济损失的责任。对于被告赵某与房东蔡某之间的关系而言，被告赵某转租未经房东蔡某同意为严重违约行为，房东蔡某有权解除合同。在房东蔡某终止与被告赵某之间的租赁关系时，被告赵某对房屋的处分为无权处分。被告赵某在没有享有处分权的情况下私自将房屋转租给原告王某，在房东蔡某未追认该处分行为的情况下，该合同则从效力待定的性质转化为无效合同。根据《合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，应当返还取得的财产，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。在本案中，被告赵某的过错责任不论，原告王某对转租款中的20000元享有请求权，应当获得完整的赔偿。因此，根据本案的相关情形，原、被告赵某之间的合同已属无效合同，且是因被告赵某不享有合同标的物的处分权且事后未得到享有处分权人的追认而致使合同无效。原告王某有权要求被告赵某赔偿因其违约行为给原告王某造成的经济损失共计36000元。