城市房屋拆迁,承租人利益如何保护

城市房屋拆迁：如何保护承租人利益

一、公告拆迁期间谈话技巧

在拆迁公告发布后，拆迁人员约见被拆迁人洽谈拆迁协议时，被拆迁人应根据法律提出合理要求，并与拆迁人员进行耐心沟通。在谈话过程中，要注意用语和气，避免激化矛盾，不要说出类似于“没有多少钱我不搬家”的话。

二、精心设计行政诉讼中止行政裁决

当拆迁人声称要裁决或通知被拆迁户参加裁决会时（一般在提出裁决申请到裁决书下达之间大约一个月），被拆迁户可以在基层法院提起行政诉讼。一般而言，在拆迁范围内未有过半人搬迁或拆迁公告下达不足两个月之前，不宜过早提起该诉讼。通过诉讼，将拆迁人拖入泥潭，使其无法获得合法的行政裁决。没有行政裁决，拆迁人无法实施合法的强制拆迁，这可以被视为釜底抽薪的策略。

三、诉讼期间无权裁决

根据建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第12条第2项的规定，如果被拆迁人提起告拆迁许可证的诉讼，拆迁行政裁决应当中止进行。这样，就不会发生后续的合法行政强拆或司法强拆，对被拆迁户来说非常有利。

四、诉讼期间作出裁决的后果

如果在诉拆迁许可证一案二审未结案的情况下，拆迁主管部门仍然违法作出裁决，被拆迁人可以向最高法院申诉，该裁决将被判决为违法无效。根据该违法无效裁决而进行的后续司法或行政强拆裁判或决定都将被视为违法无效，被拆迁人有权请求国家赔偿。

五、法院受理后及时启动第二个行政诉讼

法院受理后，即使被拆迁人的理由非常充分，大多数法院仍会在最短时间内判决原告败诉。此时，被拆迁人应在第一个案件判决前及时启动第二个诉讼，目的是拖延时间。

六、要求中止第一个行政诉讼，继续延长第一个行政诉讼案件的时间

1. 在第一个案件一审判决下达之前或之后（但不能超过二审判决书下达的时间），被拆迁人可以针对阅卷时发现的被告提交的证据存在的问题，提起第二个行政诉讼。

2. 法院受理第二个案件后，原告应持第二个案件的受理通知书，主动向第一个案件的法庭提交书面的中止诉讼申请书，请求法庭根据最高法院《关于执行行诉法若干问题的解释》第51条第6项的规定，中止第一个案件的诉讼。如果法院不中止并作出判决，该判决将被北京最高法院撤销。记住：第一个案件中止的时间越长，对被拆迁户越有利，因为拆迁人等不及，就只能提高补偿标准。

七、暴力拆迁“强迫交易”的法律后果

笔者曾代理过一件众多被拆迁户提起的第三个诉讼（历时约一年），状告开发商的房地产开发资质证书不合法（此证书是取得建设项目批准文件的必要条件）。在行政诉讼第一案二审判决未下达之前，开发商为了节省时间，强行拆除了几十户被拆迁人的商铺房。被拆迁户将报案材料和强拆的录像资料一起提交给相关部门，强烈要求追究强拆者和幕后指挥者的“强迫交易罪”（刑法第226条）的刑事责任，并要求附带民事赔偿。开发商无法应对，只好答应赔偿商铺房和经营损失。

八、案件办理与诉讼费用

是否需要请律师代理或内行人协助办理以上案件，取决于被拆迁户的综合情况。以上诉讼一人提起算作一案，几十人或上百人的诉讼请求都是共同的，也只算作一案，法院只收取50元的诉讼费。但是，对于不服拆迁裁决的案件，每户算作一案，不能并案审理。

九、遭强拆的事后补救

如果有被拆迁户的房屋在诉拆迁裁决一案中已被法院先予执行强拆，并且诉拆迁裁决一案的二审判决已经生效，事后补救的方法包括：

1. 可以提起行政诉讼要求撤销拆迁许可证。如果有幸遇到廉洁的官员撤销了违法的拆迁许可证，那么根据拆迁许可证而进行的拆迁裁决和法院的强拆都将被撤销，实现执行回转。

2. 同时，可以通过信访途径投诉拆迁人提交的违法拆迁申请资料。

3. 可以将拆迁裁决一案申诉到最高法院。