预售商品房再转有限制吗

预售商品房转让的合法性分析

一、法律规定

根据现有法律规定，预售商品房转让并没有被禁止。预售商品房转让的规定授权国务院，说明预售商品房交易是被允许的，只是具体的交易程序和方法由国务院具体实施。因此，可以理解预售商品房转让是合法的。

二、民商理论

从民商理论来看，预售商品房转让实质上是债权转让。预售商品房合同中的买受人享有债权，当买受人将该债权转让给新的房屋买受人并建立合同关系时，转让的实质是一种债权。根据合同法理论，基于合同产生的权利义务关系应受到保护。

三、司法实践

在司法实践中，对于预售商品房转让存在不同的认定结果。一些有效判决认为期权是可转让的债权，应受到保护。然而，一些无效判决从物权理论出发，认为预售合同中确定的房屋不能作为期权转让，因此判定为无效。法院在确认合同是否有效时，会综合考虑具体情况，但一般情况下，法院不轻易判定合同无效，尤其是在取得房屋产权证之前。

预售商品房再转让的条件

一、签订转让合同

进行预售商品房再转让时，必须签订转让合同。如果只有债权转让，承购人和第三人应签订债权转让合同。如果同时涉及债权和债务，承购人和第三人可以签订债权转让合同，并由第三人与开发商签订债务承担合同。债务承担合同也可以在第三人和承购人之间签订，但需要经开发商同意方为生效。

二、依照《合同法》规定

预售商品房再转让应遵循《合同法》关于合同转让的规定，即根据第80条和第84条规定的通知生效原则。

三、在取得房屋所有权之前

预售商品房再转让属于合同转让行为，因为承购人尚未依法从开发商处继受房屋所有权。如果承购人已办理房屋产权登记并取得房屋所有权后进行转让，将按照一般买卖行为处理。

四、预售合同的合法有效性

预售商品房再转让涉及预售合同的权利义务。如果预售合同无效，再转让行为将无效，因为标的不存在。