联合建房风险管理

承建方主体资格上的风险

根据《城市房地产管理法》第二十九条的规定，房地产开发企业在承建房屋时需要满足一系列条件，如具备自己的名称和组织机构、有固定的经营场所、有符合国家规定的注册资本、有足够的专业技术人员等。此外，还需要向工商行政管理部门申请设立登记。在与村镇合作进行联合建房时，需要选择经过年检合格、持有企业法人营业执照和房地产开发资质等级证书的企业，或者选择纳税信誉等级较高的建筑房地产企业，以规避承建方主体资格上的风险。

联建合同的风险

联建合同或协议的内容通常包括双方合作事项概况、双方的权利和义务、违约责任、合作期限、未尽事宜的处理、纠纷解决等。在确定联建合作对象后，双方需要进入具体合作事宜的商讨和签约阶段，主要风险应当包含在合同或协议中。因此，在起草合同或协议时，应重点关注双方权利、义务和违约责任的约定条款，并确保用词准确、明确具体，避免模棱两可的表述。最好能将口头协商事项写入书面合同中，并在合同中明确说明建设项目用地为非国有土地，销售对象只能是本村镇居民。

后续管理上的风险

联建房一般是以销定建的方式进行，销售市场风险相对较小。然而，在发票开具、税费缴纳、证书办理、物业管理等方面仍存在一定的风险。首先，销售不动产发票是购房居民取得房屋的重要凭据，也是办理房产证等手续的法定凭据。购房居民应当获取开发商开具的税务机关监制的正式发票。其次，联建房涉及营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、企业所得税等税费，并需要办理相关证书并缴纳相关费用。在联建房销售后，如果手续不全，办理房产证等证书将成为问题。第三，联建房所使用的土地是集体土地，参与联建的双方应严格按照规定履行土地使用权审批手续，并向所在地政府或有关部门提交联建房申请、建设项目批准文件、建设用地规划许可证、建设用地许可证、建设项目地形图、联建合同、营业执照或法定代表人证件等。第四，物业管理问题应在合同或协议中进行商榷，以确保入住居民的安全和舒适。

联合建房涉税风险

根据现行税收政策，村镇与开发商联合建房取得的销售收入需要按照规定申报缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、企业所得税、个人所得税等。同时，开发商需要向购房户提供不动产销售发票等凭证。营业税是联建单位向本村镇居民有偿转让联建房不动产所有权的行为，联建方需要按照税法规定缴纳营业税，并申报缴纳城市维护建设税、教育费附加等。土地增值税适用于转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的行为，对于转让集体土地使用权不需要缴纳土地增值税。联建房销售需要按照产权转移书据的金额，按照万分之五的税率申报缴纳印花税。联建组织是企业所得税的纳税人，需要按照企业所得税法的规定，计算应纳税所得额并缴纳企业所得税。购房居民在购买联建房时，应确保取得开发商开具的税务机关监制的正式发票。同时，村镇需要督查参与联建的开发商按照税法规定缴纳相关税收，并为购房户提供发票等凭证。