国有房地产企业内部审计管理的重要性及目标

引言

随着《企业国有资产法》的出台，国务院国资委和各地方国资委相继出台了《国有企业内部审计管理暂行办法》，从出资人的角度对国有企业的内部审计提出了要求，旨在通过对经济活动的监督、审查和评价，提高企业的运作效率、实现国有资产的保值增值。作为国有的房地产企业，其开发项目的效益审计也逐渐成为内部审计的重点。

效益审计的定义和目标

所谓的效益审计是对被审计单位财政财务收支和有关经济活动的经济性、效率性和效果性进行审查和评价。效益审计的目标是审查评价经济活动的经济性、效率性和效果性，内审人员在对房地产开发项目效益审计时要重点把握下列事项：

一、项目资料的收集与取得阶段

1、项目的前期资料：包括项目建议书、项目可行性方案、决策期间房地产市场的供求情况、开发地块周边情况、项目的决策程序、发改委和规划局的相关审批意见等。

2、行业要求及有关规定资料：房地产有许多行业自身的特殊要求，甚至还有强制性标准，如建设项目施工必须经过招投标;土地使用权的取得必须采取招、拍、挂的形式;规划部门对每个地块的土地使用性质、容积率、总建筑面积、建筑高度、退界、日照间距、户型比例等都有明确规定等。

3、重要合同内部评审及签约资料。

4、工程建设方面的资料：包括项目工程的审价报告，建设期建筑市场材料的指导价格，设计上对材料的规定，工程监理的监理意见和结论，投资监理的付款建议等等。

5、新建房产的销售资料，包括商品房销售合同，项目户数、户型、面积等资料。

6、其他相关资料。项目公司的组织构架、审批授权及内部各项管理制度。

二、项目资料的审核与分析阶段

1、对收集到的制度执行情况进行测试，对测试的情况进行分析，明确审查重点。

2、项目投资决策的审核。

3、项目资金管理及使用审核。

4、项目前期准备资料的审核。

5、项目施工阶段的审核。

6、项目销售阶段的审核。

三、项目的评价与建议阶段

根据上述已审核的资料，对投资项目进行财务评价。这一阶段主要是通过编制利润表来分析和评价投资项目的各项财务指标。当然除了财务收支审计的评价内容外，还需对项目整体经济效益进行评价。

通过对开发项目的经济性，效率性和效果性审计评价，就效益审计提出建议。如项目可行性报告中相关指标与实际结果差异方面的建议;项目公司内部控制制度及执行方面的建议;项目公司的组织构架及内部授权方面的建议;成本控制方面的建议等等。

通过总结企业在房地产项目投资经营过程中经验教训，为以后的项目投资活动提供有益的参考和借鉴。