补充协议在商品房买卖合同中的重要性

补充协议是商品房买卖合同的一部分，具有同等法律效力。通常由开发商单方起草，对开发商有优势。购房者应当谨慎对待开发商提供的补充协议，如果补充协议增加了购房者的责任，减轻了开发商的责任，或者包含霸王条款，购房者有权拒绝签署。如果购房者在不知情的情况下签署了补充协议，购房者可以向法院提起诉讼，以补充协议显失公平或欺诈为由，请求法院认定该补充协议无效或撤销，以保护自身的合法权益。

1、公共维修基金过户

买卖双方房屋成交价格中通常包含了公共维修基金款项。然而，公共维修基金不能自动转移到买方名下，即使房屋的产权变更登记手续已经办理完成。买卖双方应当约定共同办理公共维修基金过户手续的时间。

2、一房二卖的特别处理

一处房产签订多个买卖合同是卖方的违约行为，可能导致买方损失。加大违约责任是防范一房多卖行为的措施，但并不能完全保证买方没有风险。预告登记制度可以避免此类情况的发生。

3、关于预告登记的约定

预告登记是一种新的制度，它是指在不动产交易过程中，为防止合同生效后办理权属转移登记手续前，不动产权利人另行处分该不动产，双方按合同约定将不动产转移事项向登记机构进行预先登记，确保受让方在条件成熟时进行正式产权登记。预告登记后，产权人未经权利人同意不能处分该不动产。购房人应当约定双方同意向房屋所在地房地产登记机构申请预告登记。

4、各种法律文件之间的冲突解决办法

买卖二手房需要签署多份法律文件，包括定金合同、居间合同、买卖合同、补充协议等。各份合同的内容有时会出现互不一致甚至相冲突的情况，应当明确规定定金合同、居间合同与买卖合同发生冲突时以买卖合同为准。补充协议是为了弥补买卖合同的缺陷而订立的，因此补充协议应当说明其他合同文本与补充协议相冲突时以补充协议为准。

5、《售楼书》的重要内容应作为补充协议的组成部分

购房人在购置商品房时通常会参考开发商印制的《售楼书》，售楼书中列明了楼盘的特点、交通、规划设计、房型、配套、装饰、设备等情况。购房人认为《售楼书》是开发商的承诺，但从法律意义上讲，售楼书只是一种要约邀请，并不具有法律效力。双方正式签订的合同或补充协议才是双方真正的意识表示，具有法律上的效力。购房人应当将开发商在售楼书中承诺的重要内容写入补充协议中。

6、房屋质量的约定

房屋质量问题是购房人与开发商最容易产生争议的地方。在合同或补充协议中约定房屋质量的内容非常重要。购房人应当与开发商约定墙体平直、防水、表面裂缝、管线安装与室内表面的平整等房屋质量标准。同时，建议采用符合国家强制性标准的建筑材料。

7、商品房交付的约定

房屋交付时，应当办理房屋入住通知和钥匙收条手续。开发商应当向购房人提交建设工程竣工验收备案表、住宅质量保证书、住宅使用说明书和实测面积等资料。

8、违约责任与解除合同的约定

双方应当约定开发商交付的房屋不符合合同或补充协议约定时，购房人有权拒收房屋，并约定开发商应支付的违约金和损失赔偿额计算方法。同时，也可约定开发商限期更正或修复，如在规定的时间内未达到约定标准，购房人可以单方解除合同，并约定解除合同后的处理办法。

9、产权证取得期限的约定

产权证是认定房屋权属的法律依据。为避免购房人在完全支付房款后无法及时取得产权证，约定产权证取得的最后期限是必要的。同时，也应当约定如果到期购房人仍未取得产权证，购房人有权退房以及退房处理办法的约定。

10、关于不能如期取得贷款的约定

按揭贷款是许多购房人采用的付款方式。购房人应当重视开发商在合同中约定，如果购房人无法获得银行的按揭贷款，购房人应在通知后的一定时间内付清余额。购房人在签署合同或补充协议时应当注意此条款。

11、关于物业的约定

购房人为保护自身权益，可以在补充协议中约定物业的相关情况。新版合同已经对开发商指定的物业服务收费价格和服务内容进行了规定，购房人还应当与开发商约定前期物业的服务时间、物业权利的限制以及物业期限届满后的处理办法。