销售广告构成合同内容的法律风险

1. 法律背景

根据最高人民法院出台的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》(下称司法解释)，销售广告是否构成商品房买卖合同的内容一直是引发开发商与小业主纠纷的焦点问题。

2. 法律要求

根据司法解释第三条的规定，商品房销售广告作为合同内容的前提条件有两个：(1)出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定;(2)对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。

3. 实例分析

例如，一个销售广告中对楼盘设施的说明并不具备具体确定性，且不会对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定产生重大影响，因此不应视为合同内容。

4. 风险对策

开发商应注意收集相关证据以证明销售和定价并非依赖于广告中的表述，并通过取得规划变更经批准等措施来应对小业主的索赔要求。

质量缺陷的法律责任

1. 法律背景

商品房存在质量缺陷是一个难以回避的问题，有些潜在的缺陷往往在验收以及交房时无法察觉，需要一段时间后小业主才能发现。

2. 法律要求

根据《商品房买卖合同》和相关法规的规定，开发商首先承担的是保修责任，而并非当然需要解约。

3. 实例分析

例如，某明星楼盘因混凝土受冻导致质量隐患，小业主入住后发现大梁出现裂缝，但根据权威部门的检测报告和合同约定，开发商可以对抗小业主的索赔。

4. 法律责任

根据合同约定和相关法规规定，开发商应免费维修质量问题，并在保修期内对造成的损失承担赔偿责任。

5. 维修责任

小业主需举证其所受损失，通常情况下，开发商承担的主要责任是维修责任。