1. 之前的认定方法

在去年之前，银行对于二套房的认定方法是基于是否有贷款。如果购房者的旧房没有贷款，那么购买新房并申请贷款时，不会被算作二套房。

2. 现在的认定方法

现在的认定方法变成了是否有房产登记。不论购房者的第一套房是否有贷款，也不论其是否已经出售，只要在房屋产权交易系统中能够查到购房者名下有房产或曾经有过房产，并且购买新房后申请商业贷款，都会被认定为二套房。

3. 公积金贷款的特殊情况

目前还没有要求核查房产的规定，因此申请公积金贷款不受购房者以前房产的影响。

购买商品房的注意事项

1. 明确购房需求

购房者应该明确自己的购房需求。不同购房者有不同的需求，因此对于哪个地方的房子最好、在哪里购房最合适这样的问题，答案也会有所不同。

2. 留有资金准备余地

除了首付款之外，一些楼盘在购房时还要求购房者缴纳2%的房屋维修资金。购房者应该避免将所有存款都用于购房，因为购房之后还需要装修、购买家具和家电等，这些都需要一定的费用。因此，在购房时，至少应该保留存款的三分之一。

3. 选择适合自己的贷款方式

购房者在贷款购房时，一般选择15到20年的还款年限较为适中。如果贷款年限过短，还款压力会增大，一旦未来发生变化，将会给日常生活带来负担。购房者应根据自己的情况正确选择合适的还款年限。此外，在考虑贷款金额和年限时，不能仅仅根据现阶段的收入标准来决策，还应考虑家庭未来可能面临的实际问题，如失业、养老、医疗和教育等方面的需求，应保留一定的积蓄。

4. 注意开发商的信誉实力

购房者可以选择知名度较高的品牌房地产企业或开发过优质品牌楼盘的开发商。这些企业通常非常重视信誉，房屋出现质量问题的可能性相对较小。购房者还可以通过实地考察开发商以往开发的项目，向老业主了解楼盘的质量、物管服务和产权证办理等情况。也可以登录本地房地产信息网站的业主论坛，查看已购房者对楼盘和开发商的评价。