一、背景

住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会于2010年发布了《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》（以下简称《通知》），旨在规范二套房认定标准，遵循“以家庭为单位，认房又认贷”原则。

二、认房原则

根据《通知》规定，个人申请商业性住房贷款的第二套住房认定原则仅适用于本地区，因为房地产登记信息系统尚未实现全国联网。此外，为考虑到异地人实际自住购房需要，并与国务院此前表态略有不同，《通知》规定异地购房可以申请贷款，但贷款人必须按照二套房及以上的差别化住房信贷政策执行。

三、认定标准

商业性个人住房贷款中的居民家庭住房套数认定应以家庭为单位，根据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成员名下实际拥有的成套住房数量进行。具备查询条件的城市房地产主管部门应通过房屋登记信息系统进行借款人家庭住房登记记录查询，并出具书面查询结果。若暂不具备查询条件，借款人应向贷款人提交家庭住房实有套数的书面诚信保证。贷款人发现诚信保证不实的情况，应将其记作不良记录。以上是根据《通知》对二套房认定标准的规范和要求，旨在确保商业性个人住房贷款的申请和认定过程的公平性和合规性。