银行购房贷款审查标准及二套房认定

一、认房又认贷原则

银行在审查购房贷款时，采用了“认房又认贷”原则。这意味着无论借款人现在是否名下有房产，只要之前有过住房贷款记录，就会被认定为二套房，执行二套房贷款政策。

二、二套房认定标准详解

根据新的政策，银行制定了七项二套房认定标准：

1. 父母名下有住房，以未成年子女名义再购房

根据这一标准，家庭成员包括借款人、配偶及未成年子女。因此，以未成年子女的名义申请贷款购房时，将按照二套房政策执行。

2. 未成年时名下有房产，成年后再贷款购房

根据“认贷又认房”原则，如果在成年后再贷款购房，而不卖掉现有房产，将被认定为二套房，执行二套房政策。按照过去的政策，未成年时的房产只要没有贷款，再申请房贷不算二套。

3. 个人名下有全款购买的住房，再贷款购房

过去只“认贷”，这种情况不算二套房。但现在加了“认房”，即使没有贷款记录，只要在房屋产权交易系统中能够查到名下有房产，并且不卖掉且申请贷款，也会被认定为二套房。

4. 个人贷款购买住房，结清出售后再贷款购房

根据目前银行的认定原则，即使贷款买的房产出售以后，家庭名下已没有任何住房，但因为之前有贷款记录，再申请房贷也会被算作二套房。

5. 首次购房使用商贷，再次购房使用公积金贷款

目前公积金贷款政策严格，只要借款人有过房贷记录，不论房贷是否结清、房产是否出售，即便从未使用过公积金贷款，首次申请公积金贷款也会被算作二套房。

6. 婚前一方曾贷款购房，婚后以另一方名义申请贷款购房，但两人户口没有在一起

夫妻双方结婚后，即使户口没有合并，但在民政局有过结婚登记。现在，银行在审批贷款时除要求借款人提供户口本外，还会要求提供婚姻状况证明。由于结婚后不能提供单身证明，所以另一方再购房时也会被认定为第二套房。

7. 婚后双方共同贷款购房，离异后一方再贷款购房

只要央行的征信系统中能够查到房贷记录，即便离异后房产判给一方，另一方再贷款购房时也会被认定为二套房。这一条对二套房的认定标准，使得试图通过“假离婚”来规避二套房贷款新政的想法也无效。