房屋转租的法律规定和注意事项

一、房屋转租的定义和限制

房屋转租是指承租人在租赁期间将承租的部分或全部再出租的行为。房屋转租包括以联营、承包经营和合作经营等名义，将承租房屋交付他人使用并获得租金性质的保底收益。但是，承租人必须征得出租人的同意才能进行转租。

以下情况下的房屋是不能转租的：承租人拖欠租金、承租人在承租房屋内擅自搭建、预租的商品房。此外，如果租赁合同中没有约定可以转租，且出租人不同意转租，承租人也不得擅自转租。如果承租人擅自转租，出租人有权解除与承租人的租赁合同。

二、办理房屋转租的注意事项

办理房屋转租时，需要注意以下几点：

1. 必须订立转租合同，并且该合同必须经过原出租人的书面同意，并办理登记备案手续。
2. 转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期，除非出租人与转租双方协商约定。也就是说，只有在出租人同意并与承租人签订了补充协议的情况下，转租期限才可以超过原租期。
3. 转租期间，如果原租赁合同发生变更、解除或终止，转租合同也相应地发生变更、解除或终止。

三、房屋转租后的权利和责任

1. 房屋转租后，承租人与出租人的原租赁合同仍然有效。

房屋租赁合同的变更会影响房屋转租合同。如果承租人经出租人同意转租房屋，承租人与出租人之间的租赁合同将继续有效。在房屋转租期间，如果租赁合同发生变更，影响了转租合同的履行，转租合同应当相应地进行变更。如果租赁合同解除，转租合同也应当随之解除。在房屋转租期间，承租人必须继续履行租赁合同，如果转租人对承租房屋造成损失，承租人应当赔偿损失，除非出租人与转租当事人另有约定。

2. 如果被转租人未支付租金，承租人也应向出租人支付租金。

尽管房屋已经被转租出去，但是承租人与出租人之间的房屋租赁合同仍然有效，承租人必须向出租人支付租金。如果被转租人未支付房租，承租人有权向被转租人追究违约责任。

3. 如果被转租人损坏了房屋，承租人应承担责任。

承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租时，承租人与出租人之间的租赁合同仍然有效，如果第三人对租赁物造成损失，承租人应当赔偿损失。因此，即使是被转租人损坏了房屋，承租人仍然要直接向出租人承担责任并赔偿损失，然后再向被转租人索赔。

4. 房屋转租后增加的租金一般归承租人享有。