案例1：关于开发商赠送花园的产权问题

刘女士的问题

刘女士购买了一套一层的房子，开发商在楼书中承诺赠送30平方米的花园，这一承诺对刘女士的购买决定起到了重要影响。然而，刘女士发现实际赠送的花园面积只有10多平方米，并且产权证中未标注花园的面积。刘女士想知道应该如何处理这个问题。此外，开发商在合同补充协议中声明：“广告宣传资料只作参考，不作法律依据”，刘女士想知道这个声明是否有效。

袁前岭的解答

根据刘女士的描述，开发商所赠送的花园应属于“附条件赠送”。也就是说，开发商在刘女士购买该套商品房的前提下才会赠送花园。既然刘女士已经购买了房屋，开发商应按照承诺赠送花园。

然而，根据相关的房地产法律规定，开发商实际上是赠送了刘女士30平方米的土地使用权。这种赠送行为侵犯了其他住户的合法权益。因此，购房人在遇到这类赠送时，应将潜在的法律风险和违约责任写入购房合同，以免发生纠纷时难以解决。但即使如此，花园的面积也不能计入产权，业主只有使用权。

杨志刚的观点

开发商在楼书中承诺赠送30平方米的花园对刘女士订立商品房买卖合同和房屋价格的确定起到了重要影响。因此，开发商在楼书中关于赠送花园的承诺应被视为商品房买卖合同的有效内容。因此，开发商在合同补充协议中声明的“广告宣传资料只作参考，不作法律依据”应被视为无效。

法律规定

根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》的相关条款，楼书也可视为合同。

杨志刚的补充

根据相关规定，所谓的赠送花园实际上是将小区的一部分绿地的使用权划分出来交由一层住户使用和管理。由于土地使用权在房屋所有权证书中没有具体面积标注，即使开发商在合同中约定赠送花园，该花园也不能办理相应的产权证书。

此外，只要购房者能够证明楼书等宣传资料对订立商品房买卖合同以及房屋价格的确定都有重大影响，那么这些宣传资料中所包含的内容应被视为商品房买卖合同的有效内容。