预购商品房的转让条件及法律规定

一、预购商品房的转让情形

根据《城市房地产管理法》第三十七条第六款和第四十五条的规定，存在一些房地产管理部门不允许预购商品房转让的问题。然而，笔者认为预购商品房是可以转让的，并且有关部门应该及时办理房屋产权证书。预购商品房的转让情况包括以下两种：

(一) 已付清购房款的预购商品房的转让

在这种情况下，购房人已按照商品房买卖合同的约定，履行了支付房款的义务，对开发商不再负有义务，只享有合同权利。因此，这种转让属于权利转让，根据《合同法》第七十九条和第八十条的规定，购房人只需要通知开发商后转让就会生效，无需征得开发商的同意。

(二) 未付清房款或按揭预购商品房的转让

在这种情况下，购房人不仅享有合同权利，还有义务按照商品房预售合同或按揭贷款合同的约定向开发商或银行履行付清余款或按月偿还贷款的义务。因此，这种转让属于债权债务的一并转让，根据《合同法》第八十八条的规定，购房人应事先告知开发商或银行，并由开发商或银行对受让人进行清偿能力的审理，并决定是否同意其转让。否则，该转让行为无效。

预购商品房的转让条件

二、预购商品房的预售条件

我国对商品房的预售实行许可证制度，即开发经营企业进行商品房预售，必须向县级以上房地产管理部门办理预售登记，并取得《商品房预售许可证》。未取得该许可证的情况下，不得进行商品房预售。商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，并由承购人支付定金或房价款的行为。

商品房预售合同的要件

根据我国《城市商品房预售管理办法》第10条的规定，商品房预售必须与承购人签订商品房预售合同。所谓商品房预售合同，是指房地产开发经营企业与承购人就转移在约定时间内建成的商品房所有权及商品房暂用范围内的土地使用权，支付商品房价金等事项达成的书面协议。

预售商品房的条件

根据《城市房地产管理法》第四十四条第一款的规定，房地产开发经营企业预售商品房必须符合以下条件：

(1) 已交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。

(2) 持有建设工程规划许可证。

(3) 投入开发的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期。

(4) 向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

只有取得商品房预售许可证，商品房开发经营企业才能与承购人签订商品房预售合同。同时，商品房预售人应按照国家规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。