二手房买卖20年未过户合同的有效性

根据法律规定，只要房屋买卖协议是在双方当事人自愿、平等的基础上签订的，并且反映了双方真实意思，那么即使未办理过户手续，该协议仍然有效。在协议签订后，如果买受人已按照协议支付了房款并实际使用和管理了房屋，并且具备了办理变更登记的过户条件，那么不能以双方未办理过户手续而认定该房屋买卖协议无效。

二手房买卖交易流程

一、找房源和看房

购房者可以通过网上或线下中介的方式找到合适的房源，并进行看房。无论通过哪种方式找到房子，购房者都应该重视产权问题。

二、产权审核

在购房之前，购房者应该了解房屋的整体现状和产权状况，并要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件和其他证件。购房者还可以查看购房时的相关凭据，如购房发票、契税发票等，作为辅助证据来确认房屋的产权归属。

三、查档

在查档过程中，买卖双方应携带房产证原件到房管局查询房产档案，以确定产权归属和是否存在抵押情况。购房者应当重视这一步骤，因为查清产权问题关系到房屋归属的重大事项。

四、确定房屋产权并交付定金

1、如果卖方仍在还贷，则购房者在交付定金之前需要办理赎楼或同行转按揭手续。

2、如果卖方已经不再为该房屋还贷，则进入交付定金环节。一般情况下，在交付定金时会签署一份预约买卖合同，可以从本市房管局网站上下载示范文本。合同至少应明确房屋产权、地址、成交金额、办理过户时间、交房时间、相关税费责任、违约金和违约责任等内容。

五、签订正式合同

在签订正式的二手房买卖合同时，双方可以从当地房管局官网下载合同范例，并自行进行修改。在签订合同之前，如果房产有共有权人，应确保共有权人一同签字，以避免后续因共有权人不同意出售而导致交易失败的可能。

六、买方办理按揭贷款

如果购房者选择按揭贷款方式支付房款，则需要到银行办理贷款申请。买卖双方需一同前往银行，并携带身份证原件、结婚证、户口簿、收入证明、银行流水、买卖合同等相关材料。由于贷款额度可能达不到预期，购房者应准备支付更多首付款的情况，以免造成违约。

七、过户

在办理过户手续之前，买卖双方需要前往房产所在地的产权登记中心，并缴纳相关税费。买卖双方需携带身份证原件、房产证原件、二手房买卖合同等材料。一般情况下，递件后会收到回执，买方可以凭此回执让银行发放之前监管的定金。在取得房产证后，买方需前往银行办理房产抵押手续，银行将支付余款给卖方，买方需按时还贷。

八、交房

交房环节通常涉及物业、水电、有线电视、燃气等交接事项。如果房屋内有家具家电，还需核实卖方是否打算更换或搬走。水电等交接事宜需分别到管理处、水务局、有线电视台、供电局等部门办理，双方应准备好房产证复印件、身份证等相关材料。