小区停车位收费是否属于物业公司的权利
点击数：7 更新时间：2024-03-02
王先生下班开车回家，总找不到一个合适的停车位。在小区的绿地上，虽然有的车位空闲，但上面都有一把大大的“V”形锁立在那里。王先生说，这些车位是小区物业公司新增的，全部出租给了个人，每年600多元钱。他想知道，这些车位物业公司有权收费吗？收的费用该归谁？
法官点评：
新增停车位归全体业主共有，收益也应用于全体业主。
根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款规定，规划内的停车位在开发商审批建房时就已经审批归开发商所有，如果业主通过合同取得，则归业主所有。
小区内新增的停车位归谁所有？根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第三款规定，由绿地、道路、人防工程改造而成的停车位应归全体业主共有。物业公司作为委托管理方，可以将之出租，但收益应归全体业主共有。
郑州绿洲书苑小区位于郑州市棉纺东路，内有业主约220户。绿洲业委会主任林海洲说，2005年，大多数业主入住，小区内停车难问题凸显。但就在那一年，小区内仅有的一个地下车库被人封堵，使得小区停车状况混乱不堪。时隔不久，2900平方米的地下车库竟变成了一个图书市场。
专家点评：
小区停车位应先满足业主需求，不能卖给“外人”。
根据《中华人民共和国物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的小区停车位（库）应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的小区停车位（库）的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
但河南政法管理干部学院教授张义华认为，小区停车位应先满足业主需求，不能卖给“外人”。因为从现实情况来看，小区内的停车位是不能满足业主需求的。以郑州市为例，郑州市汽车年增长率为20%，但车位增长率每年不足4%。他担心，若开发商故意加价，使业主不能承受高昂的停车费用，之后再卖给“外人”。
郑州金水区的郭先生家住2楼，一楼的邻居将房子改成了门面房，出租经营歌厅。郭先生说，每到深夜他们一家打算休息时，一楼仍然回荡着刺耳的音乐声。他几次与一楼邻居协商，但问题没能解决。一怒之下，郭先生将邻居告了。
法官点评：
“私房”改商用房须经整栋楼业主同意。
根据《中华人民共和国物权法》第七十七条明确规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
在实践操作中，对此多实行“一票否决”制，即只要有一名有利害关系的业主不同意，就不能更改成商用房。
但郑州大学法学院副教授郭德香则认为，实行“一票否决”制不利于经济的发展。法官在遇到此类案件时，应本着“利民”的原则进行审判。比如，将私房改成一家便利店，不仅不会扰民，还会方便市民生活。
今年9月22日上午，21世纪社区灭门惨案开庭二审。小区的物业公司也是被告，受害方认为，物业公司没能尽到管理职责，应当赔偿损失。
法官点评：
物业公司若没尽到责任，应在必要限度内承担责任。
根据郑州市中级人民法院民一庭法官张林利的观点，物业服务合同是一种有偿合同。如果物业公司没能尽到相应的管理义务，或者保安脱离岗位，基于合同关系，物业公司应承担相应责任。若物业公司认为自己尽到了责任，应当举出证据。
但张林利同时认为，物业公司收费不高，不应承担过重的责任。责任过重不利于物业行业发展。
调查：
1. 小区公共道路上新增的停车位归谁所有？
A. 开发商 B. 全体业主 C. 物业公司
2. 小区停车位可否卖给外人（业主以外的人）？
A. 可以 B. 不可以
3. 小区内的房子可否改成商用？
A. 可以 B. 不可以 C. 不好说，应视情况而定
4. “私房”改商用房应否实行一票否决制？
A. 应该 B. 不应该
5. 业主在小区内遭到意外侵害（比如被盗或被伤害），物业公司该承担责任吗？
A. 应该 B. 不应该
6. 如果该担责，应承担多大的责任？
A. 主要责任 B. 次要责任 C. 不承担责任 D. 全部责任
引用法条：
[1]《中华人民共和国物权法》第七十四条
[2]《中华人民共和国物权法》第七十七条