商品房预售合同纠纷的处理方法

一、价格纠纷的处理

商品房预售合同纠纷是目前房地产纠纷案件中占有相当大比例的一种。这类纠纷涉及的金额较大，涉及的人数较多，且具有较强的法律政策性，因此处理起来较为困难。根据实践经验，商品房预售合同纠纷主要包括价格纠纷、不能交付或不按期交付商品房纠纷、预售商品房转让纠纷和质量纠纷等，其中价格纠纷和不能交付或不按期交付商品房纠纷是最常见的。我们认为，正确处理商品房预售合同纠纷需要根据不同性质的纠纷采取不同的原则和方法。在商品房预售合同中，投资数额较大，履行期限较长，因此从商品房的开工建设到交付使用常常需要很长时间。在这段时间内，可能会因为市场行情的变化而引发商品房的价格纠纷。一方面，预售方常以建筑材料价格上涨或房地产价格上涨为由要求提高房价，但遭到预购方的拒绝，从而形成纠纷；另一方面，预购方有时也会以房地产价格下跌为由要求降低房价，但遭到预售方的拒绝，也会形成纠纷。目前，价格纠纷占据了整个商品房预售合同纠纷的一半以上。由于法律对此尚未明确规定，各地的处理方法不尽相同，有的按照原合同约定处理，有的按照当事人分担风险的原则处理，有的按照情势变更原则处理。最高人民法院在《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》中对商品房预售合同的价格纠纷作出了原则性规定。我们认为，这个《解答》对处理《城市房地产管理法》施行之后的商品房预售合同的价格纠纷也具有一定的指导意义。由于商品房预售合同的价格纠纷形成原因较为复杂，因此我们认为不可能采取一个固定的方法来处理，而应根据具体情况进行解决。首先，应坚持合同效力的原则。只要商品房预售合同依法成立，就应维护合同的严肃性，强调合同义务的履行。因此，在一般情况下，法院不应支持合同当事人以建筑材料或房地产价格上涨或下跌为由要求提高或降低房价的要求。在房地产市场中，建筑材料或房地产价格的上涨或下跌属于正常的市场风险，而不属于国家政策性风险。当事人在签订预售合同时，是根据市场行情确定价格的，因此对于这种市场风险是可以预见的。基于正常的市场风险所产生的房价上涨或下跌应由预售方或预购方自己承担，而不能转嫁给另一方当事人，也不能由双方当事人共同承担这种风险。其次，应坚持情势变更原则。情势变更原则是合同履行的重要原则，尽管我国现行法律中尚未明确规定，但学者们普遍承认，并且我国的审判实践也已经运用情势变更原则来处理相关纠纷。在房地产审判实践中，各地基本上都将情势变更原则作为解决房地产纠纷的原则之一。例如，在商品房价格因国家政策变化或地方政府的房地产开发规划变更而引起的情况下，可以按照情势变更原则处理价格纠纷。在运用情势变更原则处理商品房预售合同的价格纠纷时，应特别注意正确区分情势变更与正常的市场风险的区别。

二、不能交付或不按期交付商品房纠纷的处理

在商品房预售合同纠纷中，预售方不能交付或不按期交付商品房的纠纷也占有相当大的比例。这种纠纷的形成原因多种多样，有的是因为预售方的建房资金不到位引起的，有的是因为预售方将商品房转卖给第三人引起的，等等。对于这类纠纷，较难处理的问题是判定是继续履行合同还是解除合同。在预售方不能按合同交付房屋的纠纷中，多数预购方都要求预售方退还房款（解除合同）并承担违约责任。当然，也有的预购方要求预售方继续履行合同并承担违约责任。对于这类纠纷，我们认为，在坚持合同效力的前提下，应切实维护预购方的合法权益。一方面，在预售方有能力继续履行合同的情况下，应要求预售方继续履行合同并承担违约责任。否则，如果判定解除合同并退还房款，可能由于预售方无力退款而使预购人的合法权益得不到保障；另一方面，在预售方没有能力继续履行合同的情况下，但预售方有足够的资金可以退还房款的，可以解除合同并退还房款并承担违约责任。如果预售方既无继续履行合同的能力，又无退款的能力，法院可以采取一定的保全措施，以保护预购方的合法权益。在这种情况下，法院应判决解除合同，责令预售方承担违约责任，并对预售方已建的商品房或土地使用权依法进行强制拍卖，以拍卖的价款退还预购方的房款。