商品房预售合同必须书面吗

商品房预售合同的形式要求

根据法律规定，商品房预售合同必须以书面形式进行。通常情况下，商品房预售合同采用标准合同的形式，具体条款由预售方提前拟定。合同的主要内容包括双方当事人的情况、预售商品房的基本情况（如坐落、土地使用权证号、建设工程规划许可证号、商品房预售许可证号、房屋建筑面积、房屋结构等等）、商品房的价格及支付方式和期限、交付房屋的日期、违约责任及免责条件、纠纷解决方式等。根据《城市房地产管理法》的规定，当事人订立商品房预售合同后，预售方应按照国家规定将合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。《城市商品房预售管理办法》也规定：“商品房预售，开发经营企业应与承购人签订商品房预售合同。预售人应在签约之日起30日内将合同提交县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。”

商品房预售合同纠纷的处理方式

在当前的房地产纠纷案件中，商品房预售合同纠纷占据相当大的比例。这类纠纷具有金额大、涉及人数多、法律政策性强等特点，处理起来相对困难。根据实践经验，商品房预售合同纠纷主要涉及价格纠纷、不能交付或不按期交付商品房纠纷、预售商品房转让纠纷和质量纠纷等，其中价格纠纷和不能交付或不按期交付商品房纠纷最为常见。我们认为，正确处理商品房预售合同纠纷需要根据不同性质的纠纷采取不同的原则和方法。

一、价格纠纷的处理

商品房预售合同的投资金额大、履行期限长，因此从开工建设到交付使用通常需要很长时间。在这段时间内，可能会因市场行情的变化而引发商品房的价格纠纷。一方面，预售方常以建筑材料价格上涨或房地产价格上涨为由要求提高房价，但遭到预购方的拒绝，从而产生纠纷；另一方面，预购方有时也会以房地产价格下跌为由要求降低房价，但遭到预售方的拒绝，导致纠纷的发生。目前，价格纠纷占据整个商品房预售合同纠纷的一半以上。由于法律尚未明确对此进行规定，各地的处理方法不尽相同，有的按照合同约定处理，有的按照当事人分担风险的原则处理，有的按照情势变更原则处理。

最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》对商品房预售合同的价格纠纷进行了原则性规定。我们认为，这个《解答》对处理《城市房地产管理法》施行后的商品房预售合同价格纠纷也有一定的指导意义。由于商品房预售合同价格纠纷的形成原因较为复杂，因此我们认为不可能采取固定的处理方法，而应根据具体情况进行解决。首先，应坚持合同效力的原则。只要商品房预售合同依法成立，就应维护合同的严肃性，强调合同义务的履行。因此，在一般情况下，合同当事人以建筑材料或房地产价格上涨或下跌为由要求提高或降低房价的，法院不应支持。在房地产市场中，建筑材料或房地产价格的上涨或下跌属于正常的市场风险，而不属于国家政策性风险。在签订预售合同时，双方当事人是根据市场行情确定价格的，因此，当事人对这种市场风险是可以预见的。

基于正常的市场风险所产生的房价上涨或下跌，只能由预售方或预购方自行承担，不能转嫁给对方当事人，也不能由双方当事人共同承担这种风险。其次，应坚持情势变更原则。情势变更原则是合同履行的重要原则，尽管我国现行法律尚未明确规定，但学者们普遍认可，我国的审判实践也已经运用情势变更原则处理相关纠纷。在房地产审判实践中，各地也基本上将情势变更原则作为解决房地产纠纷的原则之一。例如，在商品房价格因国家政策变化或地方政府房地产开发规划变更而引发的情况下，可以按照情势变更原则处理价格纠纷。在运用情势变更原则处理商品房预售合同价格纠纷时，应特别注意正确区分情势变更与正常市场风险之间的区别。

二、不能交付或不按期交付商品房纠纷的处理

在商品房预售合同纠纷中，预售方不能交付或不按期交付商品房的纠纷也占据相当大的比例。这类纠纷的形成原因多种多样，有的是因为预售方的建房资金不足引起的，有的是因为预售方将商品房转卖给第三方引起的，等等。对于这类纠纷，判定是继续履行合同还是解除合同是较为困难的问题。在预售方不能按合同交付房屋的纠纷中，大多数预购方要求预售方退还房款（解除合同）并承担违约责任。当然，也有预购方要求预售方继续履行合同并承担违约责任。对于这类纠纷，我们认为应在坚持合同效力的前提下，切实维护预购方的合法权益。