商品房质量纠纷的法律对策

引言

商品房质量纠纷在商品房买卖纠纷中占据很大比例。由于不法商家和建筑商为了节省成本而采用不符合规定的建筑材料，或者由没有建筑施工项目资质的施工队伍进行建筑，导致部分商品房质量低劣。商品房的质量问题直接影响使用者的人身财产安全。本文将探讨商品房质量纠纷的法律对策。

案例分析

在某小区，宋先生一年前购买了一套商品房。在装修过程中，他发现主卧室和卫生间顶部出现了裂缝。三个月后，楼上住户在使用卫生间时，发现新装修的卫生间顶部裂缝明显受潮并且长度增加。宋先生认为自己的房子存在严重质量问题，并要求开发商给予解释。

律师点评

根据该案例，开发商应根据商品房质量问题的严重性承担保修、退房和赔偿损失的责任。

保修责任

根据《城市房地产开发企业经营管理条例》和《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，房地产开发企业应在商品房交付使用时向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》是房地产开发企业对所售商品住宅质量承担责任的法律文件，应明确质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。开发商应按照《住宅质量保证书》的约定承担保修责任。如果商品房售出后委托物业管理单位进行维修，应在《住宅质量保证书》中明确委托单位。

保修期限

根据法律规定，商品房保修期从竣工验收的住宅交付使用之日起计算。各部位、部件的保修期限如下：屋面防水3年；墙面、厨房、卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；墙面、顶棚抹灰层脱落1年；地面空鼓开裂、大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏及卫生洁具1年；管道堵塞2个月；灯具、电器开关6个月；供热、供冷系统和设备的保修期为一个采暖期或供冷期；其他部位、部件的保修期限由供需双方自行约定，房产商可以延长上述保修期。

退房和赔偿责任

根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第12条和第13条的规定，如果房屋主体结构质量不合格无法交付使用，或者房屋交付使用后经核验确属主体结构质量不合格，购房者有权要求解除合同并要求赔偿损失。如果房屋质量问题严重影响正常居住使用，在保修期内，出卖人应承担修复责任；如果出卖人拒绝修复或在合理期限内拖延修复，购房者可以自行或委托他人进行修复，修复费用及期间造成的其他损失由出卖人承担。

法律对策

在本案例中，宋先生可以向工程质量监督单位申请重新核验，如果房屋主体结构不合格，他有权要求退房并要求开发商赔偿损失；如果房屋主体结构合格但存在其他质量问题，他有权要求开发商维修并要求赔偿损失。

质量检查

购房者在验收商品房时应注意以下几个方面进行质量检查：1.检查房屋是否有裂缝；2.检查房屋是否有倾斜；3.检查房屋是否有渗漏；4.检查墙面是否有石灰“爆点”；5.检查卫生间的排水情况。需要注意的是，如果质量损失是由用户不当使用、擅自改动结构或不当装修等原因造成的，开发企业不承担保修责任。

结论

在商品房质量纠纷中，购房者可以根据商品房质量问题的严重程度要求开发商承担保修、退房和赔偿损失的责任。购房者应了解相关法律规定，合理维护自己的权益。