二手房纠纷违约赔偿计算方式详解

二手房纠纷违约赔偿的计算方式及相关法律解释

一、二手房纠纷违约赔偿的计算方式

1. 违约金比例的约定

在很多房屋买卖合同的格式条款中，中介通常将违约金约定为总房价的20%。然而，这并不意味着违约金最高只能约定为20%。根据《担保法》规定，定金不能超过合同总金额的20%，可能导致对违约金的误读。实际上，违约金的数额完全可以由双方根据意愿协商确定。

2. 延迟履行合同的违约金

在二手房买卖合同中，通常会约定一种叫做“滞纳金”的条款，用于迟延履行合同义务时违约方需支付的费用。另一种是违约金，指的是一方违约导致合同无法继续履行时，违约方需支付给守约方的费用。然而，由于合同文字不严谨或对法律了解不深，很多人混淆了这两种违约金的适用情况。只有在一方严重违约导致合同解除时，才需要支付违约金。如果合同继续履行，一般应按照“滞纳金”的规定追究违约责任。

3. 违约金的执行

违约金的数额可以由买卖双方根据意愿协商确定，但在发生纠纷时，并不一定能完全按照约定的数额执行。根据我国合同法的规定，违约金是一种补偿，旨在弥补损失，而不是惩罚性的。因此，如果合同中约定的违约金过高或过低，都可以根据实际损失进行调整。如果合同中约定的违约金高于实际损失的30%，则被认为违约金过高，需要适当调低；如果约定的违约金低于实际损失，则守约方除可主张违约金外，还可以要求违约方赔偿，即根据实际损失调高违约金。

二、违约金的定义与标准

违约金是指根据当事人的约定或法律直接规定，违约方应向守约方支付的金钱。违约金的标准通常为金钱，但当事人也可以约定以金钱以外的其他财产作为违约金的标的物。违约金具有担保债务履行和补偿损失的功能，有些国家将其作为合同担保的措施，有些国家将其作为违反合同的责任承担方式。违约金可分为法定违约金和约定违约金。法定违约金是指法律明文规定的适用情形、比例或金额的违约金；约定违约金是指合同双方当事人在签订合同时自行约定的适用情形、比例或金额的违约金。如果合同只对违约金做了原则性规定且未具体约定比例或数额，并且相关法律也未明确规定违约金的比例或金额，则可按照《民法通则》和《合同法》中关于违约金责任的一般原则执行。如果合同中未约定违约金条款，法律也未规定违约金的比例或金额，但违约方的违约行为导致对方损失，违约方应向对方支付赔偿金，赔偿金的数额应根据对方实际损失确定。当事人可以约定违约方根据违约情况支付一定数额的违约金，也可以约定违约损失赔偿额的计算方法。

三、二手房买卖合同违约金上限

根据《合同法》第一百一十四条的规定，违约金过高的标准是守约方的实际损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，违约金应调整到实际损失的130%以体现其惩罚性质。法律并没有明确规定违约金的最高限额，但最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百二十一条规定，当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过部分不予支持。

四、二手房买卖合同违约责任

1. 违约责任的构成要件

违约责任的构成要件包括违约行为、损害事实、违约行为与损害事实之间的因果关系以及无免责事由。

2. 违约责任的免责事由

免责事由也称为免责条件，指的是当事人对其违约行为免于承担违约责任的情况。合同法中的免责事由可分为法定免责事由和约定免责事由。法定免责事由是指法律直接规定、不需要当事人约定即可援用的免责事由，主要包括不可抗力；约定免责事由是指当事人在合同中约定的免责条款。

3. 违约责任的承担

当发生违约情形时，双方可以约定支付合同金额20%以内的定金。收取定金的一方不履行约定义务，应返还双倍定金；支付定金的一方不履行约定义务，定金不予返还；守约方有权要求违约方继续履行合同义务，并可在向法院起诉时提出此项诉讼请求，要求违约方承担违约责任，但这并不妨碍守约方要求继续履行合同。

综上所述，以上是关于二手房纠纷违约赔偿的计算方式及相关法律解释。我国法律对于二手房买卖合同违约金的上限有明确规定。违约金的数额可以由双方根据意愿协商确定。如果您有其他问题需要解决，请咨询手心律师网律师。

引用法条：

[1]《中华人民共和国民法通则》

[2]《中华人民共和国合同法》第一百一十四条

[3]《中华人民共和国担保法》第一百二十一条

[4]《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》