二手房买卖中的购房合同和房屋登记

是否需要原始购房合同和购房发票

一般情况下，二手房买卖交易并不需要提供原始购房合同和购房发票。买卖双方可以商定房屋价格，而无需依赖于原始购房合同和购房发票。如果需要确认房屋产权问题，可以在网签时通过查询交易中心来获取相关信息。此外，房屋的房龄超过5年以上，涉及契税问题，可以通过房产证来查看。

房屋所有权转移登记的申请

根据《房屋登记办法》第三十二条的规定，发生以下情形之一的，当事人应在有关法律文件生效或事实发生后申请房屋所有权转移登记：

1. 买卖
2. 互换
3. 赠与
4. 继承、受遗赠
5. 房屋分割、合并导致所有权转移
6. 以房屋出资入股
7. 法人或其他组织分立、合并导致房屋所有权转移
8. 法律、法规规定的其他情形

根据《房屋登记办法》第三十三条的规定，申请房屋所有权转移登记时，应提交以下材料：

1. 登记申请书
2. 申请人身份证明
3. 房屋所有权证书或房地产权证书
4. 证明房屋所有权转移的材料
5. 其他必要材料

其中，证明房屋所有权转移的材料可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或仲裁委员会生效的法律文书，或其他证明房屋所有权转移的材料。

二手房买卖合同常见纠纷

1. 房屋面积差异的处理

如果二手房买卖合同未约定单价，或约定了“房屋面积以房产证为准”等内容，应认定双方之间的房屋买卖是按套计价的，并且根据目前的二手房交易习惯，双方一般会亲自到实地看房，对房屋的实际情况包括面积情况有所了解。因此，如果一方事后要求补交面积差价款，一般不予支持，但特别约定面积单价和面积差额的情况除外。

2. 二手房过户税费争议

虽然法律规定房产过户税费的纳税义务人为出卖方，但并不禁止当事人在房产交易过程中自行约定相关税费的承担主体。如果二手房买卖合同双方对交易过程中的税费负担未约定或约定不明，经协商不能达成补充协议的，应按照税务部门对各类税种及纳税义务人的明确规定确定税费承担人。

3. 定金条款的表述与适用

在二手房买卖合同的签订和履行过程中，如果给付定金一方不履行约定义务，则无权要求对方返还定金；如果收受定金一方不履行约定义务，则应双倍返还定金。当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或订金等，但未约定定金性质的情况下，如果当事人主张定金权利，法院不应支持。

4. 房屋质量的交接处理

根据二手房买卖合同，出卖人应对买受人承担关于买卖标的物质量瑕疵的担保责任。