二手房买卖合同纠纷：原房主已买房拒绝腾房
点击数：13 更新时间：2024-12-27
如果你的朋友已经完成了二手房买卖合同的履行，并且办理了房产证等手续，那么他已经完全取得了该房屋的所有权。关于你们后来协商的房屋租赁合同，它不仅仅是一份普通的租赁合同，而应被视为二手房买卖合同下的附属权利义务行为。双方不仅要遵守与房屋租赁合同相关的法律规定，还要严格履行与二手买卖合同相关的约定。根据你的描述，对方已经严重违约，你朋友的反悔行为没有任何法律依据。目前，对方的行为不仅构成违约，还构成物权侵权。你可以向法院起诉，要求对方停止侵权并赔偿损失。
你可以起诉对方，要求对方搬迁并支付使用费。
根据了解，随着相关政策的出台，二手房买卖方面的纠纷焦点也开始转移，例如购房者由于无法获得足够的贷款而产生的纠纷，以及与期房转让有关的案例成为近期的焦点。
从2004年下半年开始，随着一系列相关政策的出台，银行对个人住房贷款的政策进行了调整。其中包括限制购买两套以上住房的贷款、调整单价7000元以上高价房贷款额度、收紧个人房贷发放以及2005年1月开始实施的新房贷利息等。目前，通过贷款支付房款是大多数购房者的首选方式。然而，如果购房者无法通过银行审查，自身又没有能力支付房款，根据买卖合同的约定必须在一定期限内支付房款，那么将不可避免地产生违约，并最终承担违约责任。当然，也有一些购房者是基于中介公司口头承诺能够办到贷款而决定购房的。
例如，洪先生在2004年8月通过中介公司看中一套房，总价86万元。由于他已经有两套房子的抵押贷款，洪先生担心自己无法再获得贷款。然而，中介公司承诺与银行关系密切，办理贷款绝对没有问题。于是，洪先生与卖方签订了买卖合同，并开始办理贷款申请。然而，多家银行都未批准贷款。为了支付款项，洪先生不得不匆忙出售另一套房子。由于已经延期一个多月未能支付款项，他不仅向卖方支付了近2万元的违约金，还因为匆忙出售的房屋价格低于市场价而损失了很多。然而，由于没有证据证明中介公司的承诺，他无法向中介公司索赔。
从法律关系上来看，贷款合同和房屋买卖合同是两个不同的法律关系。除非买卖合同约定了未能成功获得贷款可以终止合同且无需承担违约责任的条件，否则一旦无法获得贷款，根据买卖合同的付款方式约定，购房者必须以其他方式支付房款，否则就构成违约。因此，在签订合同之前，购房者应充分考虑自身的支付能力和银行信贷能力。如果中介公司承诺提供贷款，购房者应要求其出具书面承诺或作为付款担保人。
在“期房限转”政策出台之前，通过预售合同权益转让的方式进行的房产买卖在二手房交易市场占据了相当大的份额。然而，随着“期房限转”政策的实施以及市场的冷淡期，期房转让现象迅速兴起，具体操作方式是在产权过户问题上做文章。
此类二手房交易纠纷的原因在于售房人受到经济利益的驱使，宁愿选择违约并承担违约责任，也不愿意继续履行合同，甚至直接转售给他人。
例如，蔡先生与张先生在今年上半年签订了购房合同，合同总价为70万元。由于是期房，小产证预计要到今年下半年才能办理，因此双方约定蔡先生先支付39万元房款，张先生将房屋交付给蔡先生使用。在小产证办理后的3天内，张先生将协助办理产权过户，蔡先生通过贷款支付余款。然而，当张先生在办理小产证后，以合同未约定产证无效为由拒绝交易。蔡先生因此向法院起诉，要求继续履行合同。
根据案例中交易双方签订的购房合同，它应受到法律保护。尽管根据相关规定，没有产证的房屋不能转让，但双方已在合同中约定，当房屋符合国家规定的转让条件时办理产权过户。而张先生现在已经取得了小产证，符合法定转让条件，因此应履行合同。法院最终判决要求张先生继续履行合同并协助办理产权过户。
户籍迁移一直是二手房交易过程中难以解决的问题，因为户籍管理属于公安部门的行政管理，法院无权干涉。而且，法院也不受理以户籍迁移为诉讼标的的二手房交易案件，因此目前无法解决这个问题。
例如，林先生在2004年5月购买了一套老式售后公房，并取得了产权证书。然而，当他想迁入户口时才发现所购房屋中有其他人的户口。质问售房人后才得知这是上家留下的户口，售房人表示自己无能为力，也联系不到上家。林先生找到房产所在地的派出所，但派出所表示该户口没有迁入地无法办理迁出手续。至今，林先生的问题仍未得到解决，他懊悔没有在购房前了解清楚这些问题。
针对目前户籍纠纷中的管理盲点，应在合同中约定以户籍迁移为条件的违约责任，要求未按约定迁移户口的售房人承担赔偿责任，直至解除合同。为了确保售房人履行合同或在售房方违约时得到保障，也可以将户籍迁移作为支付部分房款的条件。在目前房产转让与户籍迁移分离的体制下，这些措施是必不可少的。