法律对房屋租赁期限的详细规定解析

法律对房屋租赁期限的规定

房屋租赁期限的定义

房屋租赁期限是指承租人使用出租人房屋的时间段。

定期租赁和不定期租赁

当事人约定了租赁期限的，属于定期租赁；未约定租赁期限的，属于不定期租赁；若租赁期限超过6个月但未采用书面形式约定的，应视为不定期租赁。定期租赁和不定期租赁合同的租赁期限均不得超过20年，超过部分将被视为无效。

出租人的权利和义务

出租人在签订租赁合同时有权明确租赁期限，并在租赁期满后收回房屋。承租人有义务在房屋租赁期满后将房屋返还给出租人。如果承租人希望继续租用原租赁的房屋，应在租赁期满前3个月提出，并征得出租人的同意，重新签订租赁合同。出租人应按照租赁合同规定的期限将房屋交给承租人使用，并保证承租人在租赁合同期内正当使用房屋。如果出租人需要在租赁合同期满前收回房屋，应事先征得承租人的同意，并赔偿承租人的损失。如果没有规定租赁期限，房屋所有人要求收回房屋自住的，一般应当准许；如果承租人有条件搬迁，应当责令其搬迁；如果承租人搬迁确有困难，可以给予一定期限让其找房或腾退部分房屋。

房屋租赁合同的期限

根据《合同法》第214条的规定，房屋租赁合同的期限不得超过20年。超过20年的部分将被视为无效。租赁期满后，当事人可以续订租赁合同，但续订的期限不得超过20年。房屋转租合同的转租期限不得超过房屋租赁合同的剩余年限。

转租合同的有效性

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第15条的规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，若转租期限超过承租人剩余租赁期限，人民法院应当认定超过部分的约定无效，除非出租人与承租人另有约定。

案情回放

2003年1月，李某与王某签订房屋转租协议书，约定李某将其承租房屋中的东侧三间正房转租给王某，使用权为46年，租金为28000元，由王某一次性支付。所租房屋的使用、翻新、装修等由王某负责。

2007年，李某以转租违反合同法规定导致合同无效为由诉至法院，要求确认转租协议无效并返还给王某全部租金。而王某认为该租赁协议是双方当事人真实意思表示，合法有效。因此，王某不同意李某的诉讼请求，认为其没有法律依据...【】