小产权房的法律风险及其特点

小产权房的定义和类型

小产权房是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发的，因此被称为“乡产权”或“小产权”。小产权房主要包括以下几种类型：

1. 通常意义上的小产权房：占用集体用地或耕地违法建设，将农民集体用地使用权流转，用于商品住宅开发的违法建筑。

2. 限制销售的小产权房：在政府划拨或出让的土地上，不按规划功能开发或使用，并将限制销售的房屋直接在市场上销售，具有产权纠纷的不完全产权房。

3. 军产房：在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发，之后卖给军人以外的地方居民，俗称“军产房”。

4. 部分二手房：一些二手房还没办理征地手续及欠缴土地出让金就进行交易，该类房屋的买卖合同会被视为无效。

小产权房的特点

相对于“大产权房”，小产权房具有以下特点：

1. 价格优势明显：小产权房建设在集体土地上，这些集体用地的地理位置相对偏远，一般位于城市郊区或远郊区，本身土地价值较低。同时，无需缴纳国有土地出让金和相关税费，使得土地建设成本极低。

2. 产权不完整：国家不承认并不予办理小产权房的过户登记手续，也不能上市交易。根据相关法律法规规定，小产权房买卖合同属于无效合同，不受《民法典》保护。因此，小产权房实际上没有真正的产权，无法得到法律保障，也无法进行市场交易。

3. 不合法性：小产权房建设在农村集体土地上，与国家现行的土地管理法相违背。农村集体土地使用权是该集体组织成员的专有权利，是不能出让、转让的。目前将农村集体土地上的房屋出售给城镇居民的行为是违法的，购买小产权房的买方获得的乡镇产权或村集体组织相关证明文件并不具有法律效力。

4. 法律风险大：小产权房在房屋质量、物业管理、配套设施、水电煤气等方面可能存在问题。更重要的是，购房者从乡镇或村委会获得的所谓房屋“所有权”无法正常行使，在转让、继承、抵押、拆迁补偿等方面受到较大限制，相关权益难以得到保障。

是否应该购买小产权房

总结起来，购买小产权房存在较大的法律风险和不确定性。尽管小产权房价格较低，但其产权不完整、不合法，购房者的权益难以得到保障。因此，建议购房者在购买房屋时选择合法产权的商品房，以确保自身权益的安全和合法性。

小产权房的法律风险及案例分析

小产权房政策背景

根据我国《土地管理法》规定，农民集体所有土地的使用权不得用于非农业建设，农村宅基地属集体所有，村民只享有使用权。因此，村民将房屋卖给本村以外的人员，这种买卖行为在法律上无法得到认可和保护，也无法办理合法手续。

小产权房政策限制

根据《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》，对于非法将农民集体土地转为国有土地、非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或小产权房等违法用地，不得登记发证。

案例一：农村户口迁出导致继承问题

刘某的户口从农村迁走成为城市居民户口，但其父母的户口仍在老家。父母过世后，刘某继承了老家的两套小产权房。然而，村委会阻挠了刘某出卖房屋的行为，表示他已不是该村村民，没有权利出卖房屋。根据相关条例，刘某作为父母的法定继承人，拥有继承房屋的权利。然而，由于刘某不具有该村集体户口，他无法办理房屋过户手续。因此，建议刘某将房屋出让给该村的其他村集体成员。

案例二：小产权房买卖合同无效

赵某将自己的一套小产权房以30万元的价格卖给钱某，签约当日，钱某支付了定金和部分房款。然而，一个月后，赵某反悔，准备收回房子并返还已收取的购房款。钱某将此事诉至法院，要求赵某继续履行合同。根据法律法规，小产权房不具有房屋的所有、转让、处分等权利，也无法办理房屋的产权过户手续。因此，法院认定双方签订的买卖合同无效，要求赵某返还钱某购房款，并驳回钱某要求继续履行合同的诉讼请求。

结论

无论是宅基地转让还是小产权房买卖，都存在较大的法律风险。购买者务必谨慎对待。即使是集体经济组织内成员间的转让，也应该引起警觉，以避免因拆迁或其他情况而遭受经济损失。