回购房的定义与特点

所谓回购房，是指房产商在楼盘销售过程中，向购房者承诺以一定的收益率回报购房者，并在约定的时间内按约定的价格回购房产。这种投资方式吸引了众多投资者的关注，因为它既能获得稳定的回报，又能在房价下跌时规避风险。

合同回购房存在的三大风险

新政策的实施使得开发商面临着越来越大的经济压力，特别是那些远郊区域的楼盘，它们依靠投资客推高楼价，导致房价严重偏离实际价值，比如说北京的通州地区。这些区域远离市区，不是刚需购房者的首选，但房价却与市区不相上下，当楼市调控政策加码时，这些区域的房价会出现大幅下跌。为了打破观望态势，开发商希望采取措施刺激销售，但又不敢大规模降价，因为降价对公司利润造成巨大损失。同时，银行根据国家宏观调控措施，收紧房贷政策，并且对地产行业贷款审批更加严格，这使得房地产开发商几乎无法从银行获得融资。然而，要想度过地产调控的寒冬，开发商需要资金支持，一旦资金链断裂，开发商将面临破产或被兼并的风险。因此，开发商最现实的手段就是尽快套现手头的楼盘，而降价似乎是唯一的选择。然而，现在开发商采取了一种新的促销手段，即与购房者签订回购合同，试图通过这种方式打破楼盘成交僵局。购房者只需购买开发商指定的楼盘，在约定的期限内，如果购房者决定退房，开发商将以每平米加价一两千元的价格回购。表面上看，这样的交易非常划算，无论房价涨跌，购房者都能赚钱，看似完美无缺。然而，实际情况却隐藏着许多风险，如果购房者贪图这种好处，很容易陷入购房陷阱。

合同回购房存在的风险

首先，这种合同回购的促销房源通常是指定房源，显然这些房源并不是最紧俏的，也不是最优质的。优质房源通常不需要采取这种促销方式，开发商将这些房源保留以获得更高的利润。在签订合同时，开发商肯定会设定回购条件。到了回购期限，如果房价上涨，开发商相当于免费做了一次广告。但如果房价下跌，开发商很可能找出房子和合同的问题，拖延回购的时间，消磨购房者的信心和精力。考虑到中国维权的难度，从开发商那里拿回房款非常困难。其次，目前开发商签订这种合同主要是为了消化品质不佳的楼盘，而并没有价格优惠的条件。其主要目的是为了筹集过冬资金，以便在地产寒冬中顺利度过。然而，如果企业在地产寒冬中破产，或者负责人逃避责任，注销原企业，当房地产开发商面临巨大回购压力时，采取这种措施并非不可能。购房者拿着合同找不到原负责人，无法追究责任，那么谁来回购房产呢？回购合同到期可能就成了一张废纸。再次，签订回购合同的房源总价通常不会太低。一旦签订合同并付款购房，这笔资金基本上就被囤死了。而回购合同通常有时间限制，未到期之前是无法退房的。在这段时间里，即使房价大幅下跌，购房者发现更好的购房机会，也因为资金问题而无法放弃。即使房价保持稳定，等到退房期限到来时，可能已经过去了一年多，利息也会相应增加，开发商通过这种方式将促销作为融资手段，利息要比银行低得多。购房者在面对这种促销房源时，必须更加谨慎。优质紧俏的房源通常不会采取这种促销方式，与开发商打交道时，购房者必须保持警惕，确保自己能够顺利维护合同权益，只有在购房符合自身利益的情况下考虑这种房源。