购房签约遇多次问题：律师分析解决方案

签约购房卖家屡出状况

2015年12月24日，陈女士与熊先生签订了一份买卖协议，购买了一套连体别墅。协议约定房屋总价为435万元，定金为20万元，首付为180万元，余款由陈女士贷款支付。双方约定在三天内到房地产交易中心进行网签。当天，陈女士支付了5万元现金。

然而，熊先生并未向陈女士透露他名下的这套别墅已被法院司法冻结，直到中介公司在次日发现后才告知了陈女士。

当天，中介安排熊先生和陈女士再次见面，熊先生才承认自己在法院有6万元未偿还的债务。他表示，只要拿到陈女士的定金去还债，就可以解除房屋的冻结。于是，双方约定于2015年12月30日去法院办理解封手续。

然而，12月30日，熊先生却去了美国，他委托自己的父亲代替他与陈女士和中介公司一起去法院办理还款解冻手续。当天，陈女士给了熊先生的父亲6万元现金，并填写了解封申请；陈女士还向熊先生转账了9万元，并获得了20万元的房屋买卖定金收据。

由于房屋解封需要一段时间，熊先生在电话中提议等他从美国回来且房屋解封后再签订正式的买卖合同。当时双方口头约定的时间是2016年4月。

卖家跳价不成蓄意毁约

2016年春节过后，上海房价大幅上涨。3月16日，熊先生的母亲找到陈女士和中介公司，要求将房屋价格再涨75万元后再进行交易。陈女士不同意，熊先生的母亲表示如果不涨价就不卖了。陈女士给熊先生打电话，熊先生表示等他回来再商议。

4月11日，熊先生回国与陈女士面谈，并表示需要时间考虑。4月13日，熊先生通过微信告知陈女士，由于他的母亲不同意出售，所以不再签订该房屋的买卖合同。

4月27日，陈女士向上海市宝山区人民法院提起诉讼，要求对方返还30万元定金，并赔偿因违约造成的经济损失170万元。

定金罚则适用与否成关键

庭审中，熊先生同意解除合同，同意返还陈女士20万元定金和10万元预付款，但不同意赔偿原告主张的违约损失。熊先生认为，既然房屋买卖协议约定了对违约适用定金罚则，就应该适用定金罚则，而且定金罚则和赔偿违约损失是不能同时存在的。此外，原告支付的定金是订约定金，不是履约定金，所以不认可原告的诉讼主张。

9月13日，法庭组织双方对评估报告确定的房屋价值为537万元进行质证。虽然原告认为评估价偏低，但仍表示接受，并根据评估价格将索赔额调整为112万元。被告认为评估价格过高。被告认为原、被告之间的合同处于初步阶段，且未影响原告另行购房，原告也未支付首付款。即使被告要承担责任，也只能在定金范围内承担责任。双方争议的协议只是对后续房屋买卖合同签订的预约，如果原告违约，只需承担定金责任；而如果被告违约，承担大额违约金对被告来说是不公平的。

经过审慎审理，宝山法院考虑了合同履行情况、原告支付的金额、被告的违约情况，参照评估意见，根据诚实信用原则和公平原则，酌情确定熊先生应赔偿陈女士85万元。