小区停车位能否出租或买卖

小区停车位的归属和使用权

一、地面停车位的归属

地面停车位可以分为两种类型：建筑区划内的停车位和占用业主共有的道路或其他场地用于停车的车位。

1. 建筑区划内的地面停车位

建筑区划内的地面停车位属于专有权的客体，所有权归属于开发商。业主和开发商可以通过约定确定业主有偿或无偿使用车位。

2. 占用业主共有的道路或其他场地用于停车的车位

占用业主共有的道路或其他场地用于停车的车位属于业主共有。物业管理可以约定使用公共车位是否需要支付费用，也可以无偿使用。关于费用的支付可以约定自行收取或委托物业进行收费。

二、地下停车位

地下停车位是专门规划用于停车的停车位，归属于开发商。开发商有权对地下停车位进行销售和出租。

三、首层架空停车位

首层架空停车位是指建筑物地面上依附于楼房而形成的停车位，不能取得房地产权，属于业主共有。

四、独立车库

独立车库是指独立的建筑物，归属于开发商所有。

小区地面停车位的归属

地面停车位是指直接设置在小区地表、以划线分割方式标明的停车设施，需要得到政府颁发的《建设规划许可证》。根据《物权法》第七十二条规定，建筑区划内的道路属于城镇公共道路的除外，建筑区划内的绿地属于业主共有，但属于城镇公共绿地或标明属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房属于业主共有。

根据《物权法》第七十四条第三款的规定，占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位属于业主共有。通常情况下，房地产开发商在预售或现售商品房住宅小区建筑房屋单元后，办理了初始登记及转移登记，房屋单元所有人即建筑物区分所有人便按份共有拥有了该小区宗地号的全部土地使用权。

由于地面停车位所在的地面面积包含在小区总土地使用权面积之内，因此，该种停车位的使用权属于全体建筑物区分所有人即业主。地面停车位只是通过划线分割而成，不具备建筑物所要求的遮蔽性，即不符合构造上的和使用上的独立性标准。但不管其性质如何，该种使用权所产生的收益必须归全体区分所有人享有。根据我国实际情况，地面停车位的使用人应向业主委员会交纳使用费或租金，并向提供看管服务的物业公司交纳看管费用。因此，无论是开发商还是物业公司都无权擅自在小区的地面设立停车位，必须在得到业主大会的许可并与业主委员会签订协议，对有关收益分配作出具体约定后，才能设立和运营地面停车位。否则，将构成无权处分的侵权行为。