邻居住改商的合法性问题

1、住改商行为的违法性

根据《物权法》的规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。如果业主将住宅改变为经营性用房，除遵守法律、法规以及管理规约外，还需要经过有利害关系的业主的同意。关于如何确定有利害关系业主的范围，《建筑物区分所有权解释》原则上将其确定为在同一栋建筑物内的业主。这个范围基本上涵盖了与“住改商”行为有利害关系的业主。

2、部分业主同意不足以支持

《物权法》的实施中，有一种做法是根据多数业主的意见来确定有利害关系业主的意见。然而，《建筑物区分所有权解释》特别规定，如果将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩，这种抗辩是不予支持的。因此，只有在所有有利害关系业主均同意的情况下，业主才能进行“住改商”。当发生邻居擅自进行“住改商”的情况时，业主可以及时向小区业委会或物业公司反映。由小区业委会代表业主联合物业公司进行清理，如果问题仍无法解决，业主可以采取法律手段，向法院提起相邻权诉讼。

房子公摊面积的决定权

在房子交付之前，开发商需要由房管部门的专业测绘机构对房子的建筑面积和实用面积进行整体测量。公用建筑面积与套内建筑面积的比例即为公摊系数，每套房子根据该系数计算公摊面积。最后，这些数据将被报送给房管部门进行审核，并用于办理产权证。这是常规的做法。需要注意的是，如果购房者对房屋的公摊面积有异议，只能向相关房产测绘部门请求重新测绘鉴定，开发商并没有决定权。以下空间不得计入公用建筑面积：(1)作为独立使用空间出租或销售的地下室、车棚等。(2)作为人防工程的地下室。