地役权生效

地役权的生效

根据《物权法》第158条的规定，地役权的设立是在地役权合同生效时进行的。地役权合同在地役权人与供役地权利人自愿达成协议后立即生效，一旦地役权合同生效，地役权也就正式成立。地役权的设立的关键在于地役权合同的生效，而并非登记是设立地役权的必要条件。然而，如果地役权人或供役地权利人有登记的要求，他们可以向登记机构申请地役权登记。未经登记的地役权将无法对抗善意第三人。这种观点被称为登记对抗主义。

登记对抗主义的含义

登记对抗主义是指在没有进行登记的情况下，土地上设有地役权的事实对于不知情或不应知情地取得该土地使用权的第三人是无效的。举例来说，甲房地产开发公司从他人手中取得了位于市中心广场附近的一块土地使用权，并以“观景”为理念设计并建造了高层观景商品住宅楼。该土地前面有一所学校乙，为了保护自己的观景视野，甲与乙达成协议，约定乙在未来30年内不得在校址兴建高层建筑，并以每年支付10万元补偿费作为代价。然而，在合同签订后，双方没有进行地役权登记。一年后，学校乙迁址，并将房屋全部转让给房地产商丙，但乙并未告知丙与甲之间的约定。丙购得学校后，立即开始兴建高层住宅。甲要求丙停止兴建，但遭到了丙的拒绝。于是，甲向法院提起诉讼。根据《物权法》第158条的规定，法院无法支持甲的主张。因为尽管甲和乙签订了地役权合同，但没有进行登记；乙转让土地时也没有告知丙该土地上设有地役权，因此丙的合法权益应受到保护。甲房地产开发公司只能基于合同要求学校乙承担违约责任，而无权要求房地产商丙停止兴建高楼或承担责任。因此，为了更好地保护自己的地役权，最好进行地役权登记。