哪些房屋不能转租,房屋怎么转租才合法

哪些房屋不能转租?

根据法律规定，以下情况下的房屋不能进行转租：

1. 承租人拖欠租金

如果承租人拖欠租金，他就没有权利将房屋转租给其他人。

2. 承租人在承租房屋内擅自搭建

如果承租人在承租房屋内擅自搭建结构物或进行改造，他也无权将房屋转租给其他人。

3. 预租的商品房

预租的商品房是指尚未竣工并取得房产证的房屋。这类房屋在未取得房产证之前不能进行转租。

4. 租赁合同中未约定可以转租且出租人不同意转租

如果租赁合同中没有约定可以转租，并且出租人不同意转租，承租人也不能擅自将房屋转租给其他人。

承租人擅自转租的法律后果是什么?

根据我国《合同法》第224条第2款的规定，当承租人擅自转租时，出租人有权选择解除合同或继续履行合同。如果出租人选择解除合同，转租合同也会同时终止。

次承租人与出租人之间没有直接的租赁关系，因此次承租人无权要求出租人承担违约责任。

如果次承租人知道或应当知道承租人未经出租人同意而擅自转租，次承租人无权要求承租人承担违约责任。只有当次承租人不知道或不应当知道承租人未经出租人同意而擅自转租时，承租人才应对次承租人负违约责任。并且，一旦次承租人知道转租为非同意转租时，承租人应赋予次承租人解除转租合同的权利。

承租人擅自转租时，所收取的租金并非不当得利。因为承租人通过租赁合同收取租金，而承租人的转租只是对租赁物的使用和收益的变相形式，不会损害出租人的利益。因此，承租人取得的租金是合法的，同时也不会损害其他人的利益，与不当得利的构成相去甚远。

如果承租人经出租人同意，将租赁物转租给第三人，原租赁合同仍然有效。如果第三人对租赁物造成损失，承租人应当赔偿损失。

怎样才能做到合法转租?

要合法转租，必须满足以下条件：

1. 征得出租人书面同意

在转租之前，必须得到出租人的书面同意。

2. 转租的房屋是出租的房屋

转租的房屋必须是承租的房屋，可以是全部房屋或部分房屋。

3. 转租人从转租中获得收益

转租人从转租中获得收益是合法的。原出租人是否也必须获得收益取决于具体情况，原出租人可以获得收益，但不是必须的。

4. 转租人享有并承担转租合同规定的权利和义务

转租合同成立后，转租人享有并承担转租合同规定的出租人的权利和义务，并且应当履行原租赁合同规定的承租人的义务，除非出租人与转租双方另有约定。

5. 转租合同经出租人书面同意

转租合同是原承租人与现转租人签订的房屋租赁合同。转租合同必须经过出租人的书面同意。转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期，除非出租人与转租双方另有协商约定。

6. 转租合同随原租赁合同的变更、解除或终止而相应变更、解除或终止

如果原租赁合同发生变更、解除或终止，转租合同也会相应地发生变更、解除或终止。