未经出租人同意擅自转租,转租合同的效力如何

未经出租人同意擅自转租，转租合同的效力如何

根据我国法律的明确规定，承租人转租房屋的行为并没有被明令禁止。然而，在实际情况中，并非所有情况下都可以进行转租。对于未经出租人同意擅自转租的行为，人们担心转租合同是否有效，是否属于可转租范围。一旦被认定为无效行为，承租人可能会失去租房并且无法追回租金。如果承租人未经出租人同意擅自转租，并且出租人自知道或应当知道之日起6个月内未提出异议，要求解除合同或认定转租合同无效的主张将不被人民法院支持。

《合同法》第二百二十四条【转租】

承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的情况下，承租人与出租人之间的租赁合同仍然有效。如果第三人对租赁物造成损失，承租人应承担赔偿责任。

如果承租人未经出租人同意转租，出租人有权解除合同。

《租赁合同司法解释》第十六条

出租人知道或应当知道承租人转租的情况，但在六个月内未提出异议，出租人以承租人未经同意为由要求解除合同或认定转租合同无效的主张将不被人民法院支持。

在租赁合同引发的纠纷案件中，人民法院可以通知次承租人作为第三人参与诉讼。

转租中需要注意的几点

一、私房转租的前提是必须经原出租人同意

具体表现形式可以是房屋租赁合同中明确约定承租人可以转租房屋，或者承租人在转租房屋前以书面形式征得出租人同意，或者与出租人协商签订一份同意承租人转租房屋的补充合同。否则，承租人将违约，转租关系不成立，出租人有权解除租赁合同并追究承租人的违约责任。

二、以下情况下不得转租：

1、承租人拖欠租金；

2、承租人在承租房屋内擅自搭建。

为了保护出租人的利益，即使租赁合同约定了转租事项，当上述第一、第二种情况发生时，出租人仍然可以收回同意转租的意思表示，拒绝同意转租，并根据合同约定追究承租人的违约责任。当然，如果原租赁关系当事人就拖欠租金和擅自搭建问题达成一致意见，那么可以不受上述禁止转租条款的限制，但前提是不违反行政法规定，例如，当擅自搭建违反房屋规划管理规范时。