转租合同的效力应当如何认定

转租合同的效力认定标准

一、民事法律行为的基本要件

合同的效力是指已经成立的合同在当事人之间产生的一定法律拘束力。根据民法通则的规定，民事法律行为应当具备下列条件：

1. 行为人具有相应的民事行为能力；

2. 意思表示真实；

3. 不违反法律或社会公共利益。

二、房屋转租合同的有效认定

房屋转租合同只要符合上述条件应认定为有效。但是在以下几种情况下转租合同应当认定为有效：

1. 取得房屋出租人的同意

房屋承租人将房屋转租给次承租人，已经取得房屋出租人的书面或口头同意，这种行为完全符合《民法通则》第二百二十四条的规定，依此订立的合同应认定为有效。

房屋承租人将房屋转租给次承租人，未取得房屋出租人的同意，但房屋出租人知道或应当知道该房屋承租人将房屋转租给次承租人未作反对表示的(默示)，应视为已经取得了房屋出租人的同意，该房屋转租合同有效。

2. 转租合同效力待定

房屋承租人将房屋转租给次承租人，未取得房屋出租人的同意，房屋出租人在不知情的情况下，房屋转租合同应认定为效力待定。

根据我国《合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，合同继续有效。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。房屋出租人在不知道情况下的转租，出租人知情后可能会产生两种态度，一种是同意，一种是不同意。如果出租人同意转租，那么转租合同有效；如果出租人不同意转租，那么就意味着出租人有权解除出租人与承租人之间的合同。如果出租人解除该合同，转租合同也就无效。因此，在房屋出租人不知情的情况下的转租合同属于效力待定的合同。

3. 转租合同在知情后仍有效

房屋承租人将房屋转租给次承租人，未经房屋出租人同意，房屋出租人在知道该事实后，虽反对房屋转租，但未与承租人解除原合同，该房屋转租合同也应有效。

根据合同法规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同，并没有规定合同无效。因此，在出租人提出解除原合同的情况下，转租合同应予以解除。