房地产商未交房破产应该如何处理

买房法律问题解答

问题1：房企破产的效力

答：在期房销售中，如果已经交完首付款但未办理按揭贷款，即使开发商破产，签署的商品房买卖合同仍然有效。

由于开发商破产导致无法继续履行商品房买卖合同，开发商已经构成根本违约，应退还首付款，并承担相应的违约责任。

问题2：开发商破产业主退房权

答：如果房屋已经交付但未办理房产证，开发商此时破产，根据法律规定，应优先保护已支付全款的业主利益。如果开发商因此无法办理房产证，业主可以要求退房。

尽管房屋已经交付并支付了全部房款，但由于未进行房屋所有权转移登记，合同并未完全履行。

问题3：开发商破产原价收回未办理过户的房屋

答：开发商不能基于破产要求业主原价返还房屋。如果房屋在此期间升值，升值后的收益归业主所有。原价收回房屋对业主是有损失的，也没有法律依据。

问题4：开发商破产业主的优先清偿权

答：这取决于具体情况。如果业主已支付全部房款，那么业主有优先受偿权。业主购买期房，在签订商品房买卖合同并缴纳首付款后，开发商破产，业主可以要求解除合同，返还首付款及利息。

一旦法院裁定开发商进入破产程序，破产之前产生的债务只是普通债权，无法优先清偿。只有在清偿优先清偿破产费用和共益债务后，才能清偿其他债务。

问题5：开发商破产业主是否需要继续还房贷

答：如果房屋已经交付并开始按揭还房贷，但未办理房产证，尽管开发商破产，业主仍需继续还房贷。因为贷款是业主与银行之间的借款关系，与开发商没有直接关系，开发商承担连带担保责任。

如果业主逾期未还房贷，银行可以冻结业主的账户。在逾期后，银行基于担保合同会将业主和开发商一起诉至法庭。一般情况下，开发商在银行留有保证金，银行通常会先从开发商的保证金中抵偿房贷款，同时冻结业主的账户甚至拍卖房屋。