未满两年二手房的买卖合法性及税费问题

征收增值税

根据《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，对于个人将购买不足2年的住房对外销售的情况，需要按照5%的征收率全额缴纳增值税。而对于个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的情况，则免征增值税。此外，对于个人将购买不足2年的住房对外销售的情况，需要按照5%的征收率全额缴纳增值税。对于个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的情况，则需要按照销售收入减去购买住房价款后的差额，以5%的征收率缴纳增值税。而对于个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的情况，则免征增值税。

二手房交易过程

信息沟通与合法证件

在二手房买卖过程中，买卖双方首先建立信息沟通渠道。买方需要了解房屋的整体现状和产权状况，并要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件等。

房屋买卖合同签订

如果卖方提供的房屋合法，那么房屋可以进行上市交易。买方可以交纳购房定金（这不是商品房买卖的必经程序），然后买卖双方可以签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。在签订合同之前，买卖双方需要通过协商达成一致意见，包括房屋坐落位置、产权状况、成交价格、房屋交付时间、房屋交付和产权办理等方面。

申请审查与过户手续

买卖双方需要共同向房地产交易管理部门提出申请，并接受审查。管理部门会查验相关证件，审查产权。对于符合上市条件的房屋，会准予办理过户手续。而对于没有产权或没有得到其他产权共有人书面同意的情况，管理部门会拒绝申请，禁止上市交易。

立契手续

房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按照事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。值得注意的是，北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即所谓的“白契”。

税费缴纳

缴纳税费的构成是相对复杂的，需要根据交易房屋的性质而定。例如，房改房、危改回迁房、经济适用房与其他商品房的税费构成是不一样的。

产权转移过户手续

交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料会移送到发证部门。买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。

贷款办理

对于需要贷款的买方来说，在与卖方签订完房屋买卖合同后，买卖双方需要共同前往贷款银行办理贷款手续。银行会审核买方的信用，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度。然后银行会批准买方的贷款。待双方完成产权登记变更，并且买方领取房屋所有权证后，银行将一次性发放贷款。

最终履行

买方领取房屋所有权证并付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后，双方的二手房买卖合同将全部履行完毕。